Дипломная работа: Анализ эффективности использования имущественного комплекса

В табл. 1 приведена примерная классификация возможных целей оценки имущественного комплекса предприятия, которые преследуют различные субъекты оценки.

Таблица 1

Связь целей оценки бизнеса и субъектов оценки

2.2 Принципы оценки имущественного комплекса предприятия

Теоретической базой процесса оценки имущественного комплекса предприятия является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных экспертов-оценщиков. Принципы оценки имущественного комплекса можно дифферен­цировать на четыре категории: [12]

1)         принципы пользователя предприятия;

2)         принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3)         принципы, связанные с внешней рыночной средой;

4)         принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Как показано на рис. 2, эти принципы взаимосвязаны. При анализе финансово-хозяйственной деятельности и оценке пред­приятия должны быть задействованы все принципы оценки, однако они могут быть использованы с разной степенью значи­мости. Степень значимости каждого принципа оценки опреде­ляется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного предприятия.

.

Рис. 2. Взаимосвязь принципов оценки стоимости имущественного комплекса предприятия

2.2.1. Принципы пользователя предприятия

Принципы пользователя предприятия включают принципы полезности, замещения и ожидания. [12]

Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциаль­ному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции — производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли. Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализа­ции других его психологических потребностей.

Полезность — это способность предприятия удовлетворять потребности пользователя предприятия в данном месте и в тече­ние определенного периода. В случае предприятия, принося­щего доход, удовлетворение потребностей пользователя в конеч­ном счете обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения. Этот принцип гласит: разумный по­купатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое предприятие с такой же степе­нью полезности. Это значит, что неразумно платить за дейст­вующее предприятие больше, чем стоит создание нового анало­гичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет максимальную стоимость его исходя из сопостав­ления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожим риском и качеством продукции. Максимальная стоимость предприятия определяется наимень­шей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания. В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Для дей­ствующих предприятий, приносящих доход, их стоимость часто определяется массой ожидаемой прибыли, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств в случае его перепродажи.

Ожидание — это ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием.

Поскольку деньги приносят процент дохода и происходят инфляционные процессы, то рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих руб­лей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидае­мых от пользования предприятием, важно скорректировать про­гнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

2.2.2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

Данная группа включает следующие принципы: остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся от­дачи, сбалансированности, экономической (оптимальной) вели­чины и экономического разделения и соединения прав собст­венности. [12]

Принцип остаточной продуктивности земельного уча­стка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каж­дый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью, создаваемой данной деятель­ностью (табл. 2).

Таблица 2

Факторы производства и их компенсация

Земля недвижима, а труд, капитал и управление "привязаны" к ней. Вначале оплачиваются три "привязанных" фактора про­изводства, а затем собственник земли из остатка прибыли полу­чает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет остаточную стоимость (остаточную про­дуктивность), т. е. компенсируется, тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов произ­водства.

Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление.

Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторас­положением земельного участка, позволяет пользователю из­влекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти три усло­вия). Например, пользователь предприятия по производству мраморных отделочных плит сможет максимизировать свою прибыль, если земельный участок, на котором расположено данное предприятие, будет находиться рядом с карьером, где добывается мрамор. Максимизировать прибыль он сможет за счет минимизации издержек на транспортирование сырья. Поэтому пользователь предприятия заплатит за данное пред­приятие большую цену, чем за аналогичное предприятие, расположенное далеко от сырьевой базы.

Принцип вклада. Рассмотрим следующий пример.Владелец предприятия решил его продать. Эксперт-оценщик оценил его в 25 млрд. руб. Для получения мак­симальной цены владелец предприятия сделал новую ограду и покрасил здания и сооружения, входящие в имущественный комплекс, затратив на это 50 млн. руб. После этого предпри­ятие стало оцениваться в 29,5 млрд. руб. Таким образом, покра­ска зданий и сооружений стоимостью 50 млн. руб. добавляет к стоимости предприятия 4,5 млрд. руб.

Таким образом, вклад — это то добавление к стоимости предприятия, кото­рое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, пре­вышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты пони­жают стоимость предприятия. Например, цвет краски, которой красили здания и сооружения предприятия, оказался такой, что предприятие после окраски стало выглядеть хуже, чем до окраски.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или умень­шается стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улуч­шения или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Владелец земельного участка, на котором стоит предприятие, часто задумывается, насколько интенсивно следует застраивать земельный участок. Построив один цех, он получает определен­ный размер прибыли, построив второй цех, он получает при­быль большую, построив третий цех, — еще большую. Однако, построив третий цех, владелец заметил, что полученная от по­стройки третьего цеха прибыль окупается в сроки, превышаю­щие нормативные. Это означает, что построенный третий цех оказался неэффективным.

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производст­ва чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая от­дача хотя и растет, однако уже замедленными темпами.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспо­могательного производств, основных и вспомогательных работ­ников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оп­тимальное соотношение между факторами производства обес­печивает получение максимальной прибыли.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочета­ния факторов производства, при которых достигается макси­мальная прибыль.

Принцип оптимального размера (масштаба). Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные разме­ры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощно­сти предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на кото­ром оно находится. Известно, что для достижения нормаль­ной технологии производства данного вида продукции необ­ходим земельный участок определенного размера. Этот опре­деленный размер и будет оптимальным для данного вида производства.

Одним из частных примеров принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это по­нятие встречается, когда два (или более) участка земли объеди­няются в один, стоимость которого превышает сумму стоимо­стей отдельных составляющих участка. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.

Таким образом, оптимальный размер — это оптимальный размер отдельных факторов производства (оптимальная мощ­ность предприятия или его отдельных составляющих произ­водств либо оптимальный размер земельного участка), обеспе­чивающий получение максимальной прибыли от функциониро­вания предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Принцип экономического разделения и соединения иму­щественных прав собственности. Каждое отдельное имущественное право можно пред­ставить как составляющее единого пакета.

Принцип экономического разделения и соединения имущест­венных прав собственности гласит: имущественные права сле­дует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осу­ществляться следующим образом:

•           физическое разделение: разделение прав на пользование воз­душным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

•           разделение по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

•           разделение по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия, лицензии, ограничение на использование имущества;

•           разделение по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

•           разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вклады­вающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.

Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стои­мости предприятия.

2.2.3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. [12]

Принцип зависимости. Принцип зависимости гласит: стои­мость предприятия зависит от множества факторов. Стоимость крупных промышленных предприятий зависит не только от ха­рактера экономической среды на примыкающей к предприятию территории, ближайшей окрестности, региона, где находится предприятие, но и от национального характера страны, а также от международных связей. Эта зависимость определяется связями, которые, в свою очередь, измеряются затратами либо вре­мени, либо денежных средств, либо других единиц измерения. Например, часто крупные промышленные предприятия распола­гаются в пригородных районах, и, чтобы добраться из города до места работы, работникам необходимо затратить много времени и энергии. От этого падает производительность труда. Строи­тельство же скоростной дороги сократит затраты времени и энергии работников. Тем самым косвенно обеспечивается по­вышение производительности труда, а значит, и стоимости самого предприятия.

Принцип зависимости выражается и в том, что само оцени­ваемое предприятие влияет на стоимость окружающих объектов недвижимости и других предприятий, находящихся в данном регионе. Одна из задач научных работников в России — иссле­довать связи и зависимости между стоимостью предприятия и факторами, влияющими на нее, чтобы точнее и достовернее оценивать стоимость предприятия.

Принцип соответствия. Любое предприятие должно соот­ветствовать рыночным и градостроительным стандартам, дейст­вующим в данном регионе. Проекты предприятий должны соот­ветствовать общепринятым традициям использования земельных участков в данном регионе, например нежелательно (да и за­прещается градостроительными нормативами) строить химиче­ский комбинат в центре густонаселенного района.

Соответствие — это то, в какой степени само предприятие, его архитектура и влияние на окружающую среду соответст­вуют этой окружающей природной среде и потребностям рынка.

Принцип предложения и спроса. На стоимость предпри­ятий оказывает большое влияние соотношение спроса и пред­ложения: если спрос превышает предложение, цены растут, если предложение превышает спрос, цены падают. Цены стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовер­шенства рынка, на котором осуществляется продажа предпри­ятий, кроме соотношения спроса и предложения большое влия­ние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, коли­чество участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усили­вается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.

Обычно спрос оказывает на цену большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Эта рыночная тенден­ция особенно просматривается на российском рынке, где цены предприятий в основном зависят от возможностей инвесторов.

Предложение — это количество продаваемых предприятий (или их имущества), имеющихся на рынке по данной цене, спрос — это количество предприятий (или их имущества), кото­рое хотят приобрести по данной цене.

Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъ­екты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конку­ренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли (если не увеличивается спрос).

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняет­ся. Одни предприятия появляются, другие изменяют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость предприятий. По­явление новой, более прогрессивной технологии производства может резко повысить стоимость предприятия.

Жизненный цикл предприятия проходит через стадии рожде­ния, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится предприятие или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка стоимость ниже.

Принцип изменения гласит: стоимость предприятия постоян­но изменяется под воздействием изменения внутренних факто­ров, а также окружающей природной и рыночной среды.

По этой причине эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости предприятия на конкретную дату.

2.2.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния предприятия основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость пред­приятия. [12]

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова­ния — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимо­сти земельного участка, на котором находится предприятие.

Этот принцип — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточ­ной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающей­ся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

2.3 Законодательное регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь

Регулирование оценочной деятельности при проведении оценки стоимости предприятия как имущественного комплекса осуществляется в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь«Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» от 13 октября 2006 г., № 615 и Положением в нем.

В соответствии с этим Положением стоимость объектов оценки может определяться сле­дующими методами:

•           индексным — путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

•           балансового накопления активов — на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

•           рыночным на основе:

1)         расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный);

2)         определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный);

3)         сравнения объекта оценки с аналогичными объекта­ми, сходными с объектом, подлежащим оценке, по основным экономическим, техническим, технологи­ческим и иным характеристикам с учетом его инди­видуальных особенностей (сравнительный). Оценка объекта рыночным методом проводится с приме­нением одного или нескольких методов. При применении не­скольких методов итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов дол­жна быть равна единице;

4)     пересчета валютной стоимости, т.е. определением стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного го­да с применением рыночного метода; кадастровой оценки, т.е. с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.

Оценка объекта может быть внутренней и независимой.

Внутренняя оценка. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой. Проводится на основании данных бухгалтерского учета, ин­формации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно вышеуказанным методам.

Независимая оценка. Основанием для проведения независимой оценки объекта оценки является гражданско-правовой договор, заключаемый между исполнителем и заказчиком оценки, либо судебное постановление. По договору на проведение независимой оценки объекта исполнитель обязуется провести ее по заданию заказчика, а заказчик — оплатить данную услугу. Оплата независимой оценки может проводиться и на основании постановления суда.

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме. В договоре должны быть отра­жены: [2]

•           наименование объекта оценки, его индивидуальные признаки;

•           предмет договора;

•           стоимость услуг исполнителя оценки, срок и порядок их оплаты;

•           срок представления результата независимой оценки;

•           цель оценки;

•           дата оценки;

•           наименование валюты, в которой проводится оценка;

•           права и обязанности сторон;

•           ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в договоре.

Результат независимой оценки представляется заказчи­ку в форме заключения. К нему прилагается отчет об оценке. Заключение об оценке должно содержать:

•           полное наименование исполнителя оценки;

•           фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение независимой оценки; номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объекта оценки;

•           номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки либо указание на судебное постановление;

•           описание объекта оценки (техническое и иное, включая перечень ограничений (обременении) прав на объект оценки при их наличии);

•           цель оценки;

•           дату оценки;

•           названия используемых методов оценки;

•           итоговую величину стоимости объекта оценки. Такая величина определяется без учета налога на добавленную стоимость и должна быть выражена денежной суммой или в виде диапазона денежной суммы;

•           иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки.

Отчет об оценке должен включать:

•           перечень данных, использованных для оценки, с указанием их источника;

•           анализ данных, использованных для оценки;

•           обоснование применения используемых методов оценки;

•           описание процедуры расчета (определения) стоимости объекта оценки.

Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, и скреплены его личной печатью, а также подписа­ны руководителем и скреплены печатью исполнителя оцен­ки, если исполнителем оценки является юридическое лицо.

При проведении независимой оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщи­ком и исполнителем, заключение и отчет об оценке должны быть подписаны им и скреплены личной печатью оценщика.

Если независимая оценка проводится оценщиком — ра­ботником индивидуального предпринимателя, то заключе­ние и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индиви­дуальным предпринимателем и скреплены личной печатью оценщика.

Заключение и отчет об оценке должны содержать дату подписания их руководителем юридического лица, если ис­полнителем оценки является юридическое лицо, или инди­видуальным предпринимателем, если он является исполни­телем оценки.

Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.

В случаях, предусмотренных законодательством, стои­мость объекта оценки, определенная в заключении об оцен­ке, признается достоверной для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности.

Стоимость объекта оценки, указанная в заключении об оценке, может быть признана недостоверной только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих органов по отношению к испол­нителю оценки.

Независимая оценка не может проводиться:

•           исполнителями оценки, являющимися учредителями (участниками), собственниками имущества юридических лиц — заказчиков оценки;

•           оценщиками, являющимися должностными лицами юридических лиц — заказчиков оценки, а также состоящими в близком родстве или свойстве с учредителями (участниками), собственниками имущества, должностными лицами юридических лиц — заказчиков оценки;

•           оценщиками, состоящими в близком родстве или свойстве с физическими лицами — заказчиками оценки;

•           оценщиками, если в отношении объекта оценки они имеют вещные или обязательственные права;

•           исполнителями оценки — юридическими лицами, учредителями (участниками), собственниками имущества которого являются заказчики оценки;

•           исполнителями оценки — юридическими лицами, руководители которого состоят в близком родстве или свойстве с физическим лицом — заказчиком оценки либо с руководителем юридического лица заказчика оценки;

•           если в отношении объекта оценки исполнитель оценки имеет вещные или обязательственные права.

Проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным:

•           при продаже в процессе конкурсного производства имущества лица, признанного банкротом, для/определения начальной цены этого имущества на публичных торгах. Оценивается стоимость имущества, выставляемого на торги;

•           предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, пере­даваемого в залог;

•           внесении неденежного вклада в уставный фонд юридического лица. Оценивается стоимость неденежного вклада, вносимого в этот фонд. Обязательная оценка стоимости данного вклада должна проводиться до внесения его в уставный фонд юридического лица;

•           совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц. Оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению.

Лица, претендующие на получение свидетельства об ат­тестации оценщика, должны иметь высшее экономическое, юридическое или техническое образование.

Свидетельство об аттестации оценщика выдается по ре­зультатам аттестационного экзамена сроком на три года. Срок действия свидетельства может быть продлен по его окончании на три года по заявлению оценщика.

2.4 Основные подходы и методы оценки имущественного комплекса предприятия

Существует несколько десятков методов оценки стоимости имущественного комплекса предприя­тий, обычно группируемых в три классических подхода к оценке: [12]

— затрат­ный (имущественный), основанный на учете издержек (метод чистых ак­тивов, метод ликвидационной стоимости);

— доходный, основанный на учете доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежно­го потока);

— сравнительный (рыночный) подход, основанный на сопостав­лении объектов (метод рынка капитала (компании-аналога), метод отрас­левых коэффициентов, метод сделок).

Для получения корректного результата по оценке необходимо произ­вести расчет стоимости бизнеса с использованием всех трех классических подходов, известных в теории оценки. В случае если это требование не вы­полняется, то результаты оценки будут некорректными, а именно:

1) проведение процедуры оценки только способами в рамках затратного подхода позволяет оценить только эти затраты на создание предприятия (бизнеса). Однако нельзя игнорировать возможности приобретения будущих доходов от бизнеса, поэтому не учитывать будущие доходы от собственности (бизнеса) при ее продаже неправомерно;

2)проведение оценки бизнеса только способом оценки будущих доходов (в рамках доходного подхода) также может быть ошибочным, в связи с тем что когда инвестор производит финансовые вложения в предприятие, то при подведении финансового результата своих инвестиций инвестор, как правило, не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения этого финансового результата;

3)оценка бизнеса на основании сравнительного подхода, без применения остальных подходов, также некорректна, поскольку необходим учет как затрат на создание бизнеса, так и будущих доходов от оцениваемого бизнеса.

Принимая во внимание все вышесказанное, следует считать правиль­ной при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) такую техно­логию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки и в плане учета затрат на создание предприятия (биз­неса), и на основе определения (прогнозирования) его будущей доходности, и по цене возможной продажи капитала с учетом данных по аналогич­ным предприятиям.

Каждый из подходов имеет свои положительные и отрицательные свойства и отражает стоимость предприятия с разных точек зрения. Вза­имосвязь существующих подходов представлена ниже.

Для выбора целесообразного для каждого конкретного случая оценки подхода на первом этапе необходимо:

1) определить цель, ради которой проводится оценка;

2) обосновать используемый стандарт стоимости, который зависит от целей оценки и, в конечном счете, определяет выбор методов оценки (например, инвестора интересует прежде всего инвестиционная стоимость, и он соответственно отдает предпочтение доходному подходу);

3) определить ту долю собственности, которая оценивается (например, одни методы оценки целесообразно использовать при оценке контрольных пакетов акций предприятия, а другие - при оценке неконтрольных пакетов);

4) определить объем доступной информации: если оценщик не имеет достаточного количества данных по сопоставимым компаниям, то он не сможет использовать рыночный подход, если же не имеет информации о денежных потоках, то, соответственно, нельзя использовать доходный подход.

На втором этапе выбора методов оценки важен анализ как отраслевых факторов, так и факторов на уровне компании. Отраслевые факторы ана­лизируются по следующим параметрам: перспективы развития отрасли, прошлая и ожидаемая доходность в отрасли, степень отраслевого риска. Факторы на уровне предприятия должны отражать темпы роста доходов оцениваемого предприятия, кинетику его финансовых показателей, зави­симость от покупателей и поставщиков. Следует отметить, что выбор ме­тодов оценки в большей степени зависит от характеристик оцениваемого предприятия, а не от отраслевых параметров.

На третьем этапе выбора методов оценки стоимости предприятия оцен­щику необходимо определить, какие использовать методы — основанные на анализе активов (метод стоимости чистых активов, метод ликвидационной стоимости) или основанные на анализе доходов (метод дисконтированных денежных потоков, метод капитализации доходов, метод избыточных при­былей или оценочные мультипликаторы: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты). Первую группу методов целесообраз­но использовать, когда доходы предприятия не поддаются точному прогно­зу, когда предприятие обладает значительными материальными и финан­совыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недви­жимость) либо когда предприятие зависит от контрактов или отсутствует постоянная предсказуемая клиентура. Вторую группу методов целесооб­разно использовать, когда текущие и будущие доходы предприятия могут быть достоверно определены, либо когда активы предприятия преимущественно состоят из машин, оборудования, готовой продукции, либо когда предприятие имеет устойчивый спрос на свою продукцию.

На четвертом этапе оценщик определяет степень достаточности и ка­чество информации по сопоставимым предприятиям. Если оценщику до­ступна информация по необходимому числу сопоставимых компаний, то он рассчитывает мультипликаторы и использует их в методе рынка капи­тала и методе сделок. В противном случае оценщик проводит оценку, ис­пользуя методы, основанные на анализе доходов, а сравнительный подход не используется, оценка проводится методами капитализации доходов, избыточных прибылей или дисконтированных денежных потоков.

На пятом этапе выбора методов оценки оценщик должен определить кинетику будущих доходов и сравнить ее с текущими доходами. Если бу­дущие доходы предприятия будут существенно отличаться от текущих и, кроме этого, год от года, то целесообразно использовать метод дисконти­рованных денежных потоков.

На шестом этапе выбора методов оценки (если используются методы, основанные на анализе активов) оценщик должен определить, является предприятие действующим или же стоит вопрос о его ликвидации. В пер­вом случае следует использовать метод чистых активов, во втором - ме­тод ликвидационной стоимости.

Оценка бизнеса базируется на использовании трех основных подхо­дов - затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов пред­полагает применение специфических методов и приемов, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положе­ние фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо ее прошлые дости­жения (затратный подход), либо ее будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, получен­ный на основе обобщения всех трех подходов, является наиболее обосно­ванным и объективным.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые раз­личные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на кото­рый производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются де­сятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение срав­нительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпо­чтительнее затратный метод.

Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их ком­мерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гос­тинице являются источниками дохода, который после сравнения со стои­мостью операционных расходов позволяет определить доходность данно­го предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость зе­мельного участка.

Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не сущест­вует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения до­хода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и возмещения износа, т.е. затрат­ным подходом.

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравни­тельный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенны­ми, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим при­чинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятий (бизнеса), представлены на рис. 3.

Рис 3. Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятий (бизнеса)

Каждый из трех названных подходов предполагает использование присущих ему методов.

Доходный подход предусматривает использование метода капитали­зации и метода дисконтированных денежных потоков. Метод капита­лизации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить ак­тивы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными сло­вами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентиро­ван на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предпо­лагает функционировать. Он более применим для оценки молодых пред­приятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализа­ции в дополнительные активы, но которые, тем не менее, имеют перспек­тивный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.

В затратном подходе используются:

-      метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;

-        метод ликвидационной стоимости.

При сравнительном подходе используются:

Страницы: 1, 2, 3