Дипломная работа: Государственное и муниципальное управление

1)   наличие большого количества договоров аренды земельных участков (в крупных муниципальных образованиях – несколько тысяч) делает такой подход затратным и трудоемким;

2)   заказ отчетов об оценке арендной платы за земли самим арендатором может поставить под сомнение определенную оценщиком величину арендной платы, что может инициировать многочисленные судебные тяжбы по вопросам соотношения отчетов, подготовленных арендатором и арендодателем;

3)   рынок недвижимости в РФ, в том числе земли, недостаточно развит, и из-за недостатка информации возникают определенные трудности при определении оценщиком арендной платы.

На современном уровне развития общества требуется переход к справедливым принципам взимания налогов, основанным на общественных представлениях о ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению на всей территории Российской Федерации и использовании принятых в мировой практике рыночных подходов к массовой оценке объектов недвижимого имущества, к которым в том числе относятся и земельные участки.

При введении земельного налога представительные органы местного самоуправления в принимаемых нормативных правовых актах (законах) самостоятельно определяют такие элементы налогообложения, как налоговые ставки в пределах, установленных Кодексом, порядок и сроки уплаты налога. Кроме того, представительными органами местного самоуправления могут также предусматриваться (помимо перечисленных в Кодексе) дополнительные налоговые льготы.

Другие основные элементы налогообложения налогоплательщики, объекты налогообложения, налоговая база и порядок ее определения – устанавливаются непосредственно главой кодекса.

Налогоплательщиками, согласно Кодексу, признаются физические и юридические лица – собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи, определяемые в соответствии с земельным законодательством.

Объектом налогообложения определены земельные участки, расположенные в пределах территории муниципального образования, на которую распространяется действие нормативного правового акта (закона), принятого представительным органом местного самоуправления.

Из состава объектов налогообложения исключены отдельные категории земель. Это, прежде всего земли, изъятые и ограниченные в обороте в соответствии с земельным законодательством; земли, предоставленные в целях обеспечения обороны и безопасности Российской Федерации, и ряд других категорий земель, определенных ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проектом главы 32 Кодекса предусматривается принципиально новый подход к налогообложению земельных участков. С учетом положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве налоговой базы по земельному налогу определена кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем налоговые ставки предусмотрено устанавливать не в виде фиксированных платежей на единицу площади земельного участка, а в процентах от налоговой базы.

Юридические лица, а также индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых в предпринимательской деятельности) определяют налоговую базу и уплачивают земельный налог самостоятельно на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года должна быть доведена до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления, в срок не позднее 1 марта того же года.

За физических лиц налоговую базу и сумму налога определяют налоговые opгaны, на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований.

Для нижеперечисленных категорий физических лиц предусмотрен налоговый вычет — уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму — в размере 10 000 руб. в отношении каждого земельного участка. Это герои Советского союза и герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы; инвалиды 1 группы; инвалиды с детства; ветераны и инвалиды Вешкой Отечественной войны и боевых действий; лица, имеющие льготы в соответствии с законами «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» и «О социальной защите граждан Российской Федераций, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов и реку Теча»; лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах.

Проектом главы 32 Кодекса предусматривается особый порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности. Так, в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности; в отношении земельных участков, находящихся в общей совместной собственности, для каждого налогоплательщика в равных долях.

В качестве налогового периода определен календарный год,

В Кодексе устанавливается максимальный размер налоговой ставки: не более 0,3% - для земель сельскохозяйственного производства (отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях), занятых жилым фондом и предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства физическим лицам и их объединениям; не более 1,5% — и отношении других категорий земель.

Принятие решений о конкретных размерах налоговых ставок, в том числе по отдельным категориям земель и категориям налогоплательщиков, как уже отмечалось, отнесено к компетенции представительных органов местного. При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Учитывая, что земельный налог является местным, перечень налоговых льгот, установленных главой Кодекса, является ограниченным и распространяется лишь на узкий круг земельных участков:

1.   предоставленных организациям и учреждениям уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации для непосредственного выполнения возложенных на них функций;

2.   принадлежащих религиозным организациям, отведенных для основания и содержания культовых зданий и сооружений;

3.   непосредственно занятых объектами мобилизационного назначения и (пли) мобилизационными мощностями, законсервированными и (или) не используемыми в производстве: всеми видами мобилизационных запасов (резервов) и другим имуществом мобилизационного назначения, отнесенным к создаваемым по решениям органов государственной власти страховым запасам: испытательными полигонами, снаряжательными базами, аэродромами, объектами единой системы организации воздушного движения, отнесенными в соответствии с законодательством к объектам особого назначения.

Следует еще раз подчеркнуть, что право на установление дополнительных налоговых льгот также отнесено к компетенции представительных органов власти местного самоуправления.

В проекте главы 32 Кодекса также предусматривается право представительных органов муниципальных образований устанавливать уплаты в течение налогового периода не более двух авансовых платежей по налогу для физических лиц (сделав исключение для отдельных категорий). Чтобы обеспечить администрирование земельного налога, в Кодексе прописаны нормы об обязанности органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра, органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и органов муниципальных образований представлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения.

Формы представления сведений будут утверждаться федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере налогов и сборов.

2.3 Анализ основных причин низкой собираемости земельного налога

С принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» в стране была кардинально изменена система налогообложения земли.

Принципиальным в новой системе налогообложения земли является определение в качестве налоговой базы кадастровой стоимости земельных участков, а не их площади. Учитывая, что при наличии рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость рассчитывается от рыночной, с точки зрения развития рынка земли и недвижимости это положение является более прогрессивным.

   Основная задача, которая ставилась при решении о переходе на кадастровую оценку, и на реализацию которого были затрачены большие бюджетные средства, заключается в увеличении доходов местных бюджетов земельного налога. Однако, несмотря на сокращение большого числа льготников и установление максимальных налоговых ставок, ожидаемого роста не произошло. В большинстве населенных пунктов, в частности в Иркутской области, произошло снижение поступлений от земельного налога. Исключениями являются города Иркутск и Новосибирск, в которых поступления от земельного налога по сравнению с 2006 годом увеличились в 2,8 и 3,1 раза соответственно, причем в поступлениях за 2007 год учитывались только 3 авансовых платежа, или 3/4 годовых начислений по земельному налогу (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Сводная таблица поступлений от земельного налога в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов.

Одной из основных проблем низкой собираемости земельного налога некоторые специалисты считают отсутствие надлежаще оформленных прав на земельные участки в соответствии с существующим законодательством, а именно постановку земельных участков на кадастровый учет и наличие права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения.

В городе Иркутске количество неоформленных земельных участков физическими лицами под индивидуальными жилыми домами составляет около 20 тысяч, в среднем налог с каждого земельного участка равен 600 рублям.

Следовательно, общая сумма земельного налога с этих земельных участков составит 12 миллионов рублей, или 2 процента (12/600) от годовой суммы поступлений по земельному налогу.

Анализ нормативных правовых актов, принятых в регионах Сибири и Дальнего Востока, об установлении земельного налога показал, что в большинстве муниципальных образованиях установлены максимальные процентные ставки к кадастровой стоимости, за исключением земель, занятых жилищным фондом, огородничеством и т. д. Во многих муниципальных образованиях пониженные процентные ставки (в 10-15 раз) установлены для земель, занятых гаражными кооперативами и кооперативами овощехранилищ, в связи с тем, что эти виды деятельности имеют социальный характер. Что касается прочих земельных участков, то следует учитывать потери бюджетов муниципальных образований от установления пониженных ставок.

Основными проблемами собираемости земельного налога в городе Иркутске являются:

1)  отсутствие финансирования (в полном объеме) из федерального бюджета федеральных учреждений. На 1 октября 2007 года задолженность федеральных учреждений по земельному налогу составляет около 90 миллионов рублей, или 15 процентов (90 / 600) от годовой суммы поступлений по земельному налогу в городе Иркутске;

2)сложности переходного периода, связанного с введением новой системы налогообложения на основании кадастровой оценки земельных участков, проводимой Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Иркутской области;

3)взаимодействие органов местного самоуправления с территориальными налоговыми органами в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 12 августа 2004 года № 410 (проблема заключается в том, что налоговые инспекции не предоставляют органам местного самоуправления сведения о начислении, поступлении и задолженности по земельному налогу в отношении каждого земельного участка).

4)сложность, долговременность, дороговизна процедуры оформления земельных участков в собственность.

Кроме того, следует заметить, что отсутствие полной информации о начислении земельного налога затрудняет формирование информационного ресурса о расположенных на территории муниципального образования налогооблагаемых земельных участков и не позволяет органу местного самоуправления - администрации города Иркутска надлежащим образом проводить работу по формированию доходной части бюджета города.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) города Иркутска были получены сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения, от органов, осуществляющих ведение государственного земельного кадастра (Управление Роснедвижимости по Иркутской области), и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная регистрационная служба по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу).

КУМИ города Иркутска разработано программное обеспечение, позволяющее производить исчисление земельного налога по каждому земельному участку поквартально и в целом по календарному году. Этот программный продукт не обеспечивает взаимодействия всех структур по земельным отношениям и работает в автономном режиме.

Одним из вариантов увеличения сборов от земельного налога могло бы стать создание единой информационной базы земельных участков и их собственников, что должно быть закреплено на федеральном уровне совместными законодательными актами, принятыми Роснедвижимостью, Федеральной регистрационной службой, Федеральной налоговой службой и органами местного самоуправления. Единая информационная база позволит своевременно выявлять неточности а оценочных описях, неплательщиков земельного налога либо плательщиков, оплативших земельный налог не в полном объеме.

В случае создания единой информационной базы отпадет необходимость в предоставлении сведений о задолжниках по земельному налогу из налоговых инспекций в органы местного самоуправления, о кадастровой стоимости вновь образованных участков либо об изменениях площадей и разрешенного использования существующих участков - в органы местного самоуправления и налоговые инспекции.

Полагается, что на федеральном уровне необходимо закрепить обязанность по уплате земельного налога за земельные участки, на которые оформлена собственность Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По состоянию на 1 сентября 2007 года в городе Иркутске зарегистрировано право собственности Российской федерации на земельные участки общей площадью 1 005 гектаров (4 процента от общей площади города). Часть земельных участков, которая предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), облагается земельным налогом. Остальные земельные участки Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Иркутской области сдаются в аренду, при этом 100 процентов арендной платы поступает в федеральный бюджет. Однако в бюджет города Иркутска средства за пользование земельными участками ни в форме земельного налога, ни в форме аренды не поступают.

Приведу пример. С 1 января 2007 года земельный налог на участок, предоставленный открытому акционерному обществу (ОАО) «Иркутскэнерго» для эксплуатации существующего сооружения - Иркутского гидроузла, не уплачивается. В связи с регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок ОАО • Иркутскэнерго» с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по (Иркутской области заключен договор аренда 82,6 гектара площади. Потери по земельному налогу от этого земельного участка составляют 12,7 миллиона рублей. Более существенны потери в городе Братске: во втором квартале 2006 года было зарегистрировано право федеральной собственности на 3 земельных участка Братского лесоперерабатывающего комбината, годовая арендная плата за которые составляла более 120 миллионов рублей. С момента регистрации права собственности Российской Федерации 100 процентов арендной платы поступает в бюджет Российской Федерации.

Решение названных проблем и внесение изменений в федеральное законодательство позволят существенно увеличить бюджеты муниципальных образований от поступлений по земельному налогу.

При рассмотрении вопроса о правовом регулировании предоставления в аренду государственных и муниципальных земель одним из пунктов, требующих дополнительного обсуждения, является порядок выработки условия договора, касающегося размера арендной платы. В тех случаях, когда предметом договора аренды является имущество, находящееся в собственности юридических и физических лиц, порядок определения размера арендной платы достаточно очевиден. В таких ситуациях в соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющей свободу договора, условие о размере арендной платы вносится в договор контрагентами - арендатором и арендодателем, которые выдвигают предложения относительно размера арендной платы исходя из своих собственных экономических интересов.

В настоящее время существуют как минимум два нормативных правовых документа, не принятых на федеральном уровне, которые должны регулировать установление Порядка определения арендной платы за земельные участки. В статье 22 ЗК РФ указано, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Соответствующий нормативный акт не принят.

В пункте 3 статьи 65 ЗК РФ предусматривается, что уполномоченные органы должны руководствоваться утвержденным порядком определения размера арендной платы. По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ, такой порядок устанавливается органами того уровня, в чьей собственности (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования) находится передаваемый в аренду земельный участок, а именно:

·  за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, - Правительством Российской Федерации (такой нормативный акт не принят);

·  за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации - органами государственной власти субъектов Российской Федерации (соответствующий нормативный акт не принят в некоторых регионах и, по сути, является декларативным);

·  за муниципальные земли – органами местного самоуправления.

В качестве исключения из этого правила можно рассматривать норму пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в котором говорится, что вне зависимости от того, в чьей собственности находятся участки, право аренды на которые возникает в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в размере двух процентов от кадастровой стоимости земельных участков.

На современном этапе развития земельных отношений в РФ было бы логичным наличие определенных пропорций между земельным налогом и арендной платой. (рис. 2.1)

Рис. 2.1 Поступления по земельным платежам в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов, в 2007 году (млн.р).

При анализе нормативных правовых актов, принятых в регионах Сибири и Дальнего Востока, были выявлены порядки определения арендной платы за земли, в которых арендная плата устанавливалась на уровне ставок земельного налога. Такие подходы являются недопустимыми, несмотря на относительную простоту администрирования арендных платежей, и приводят к существенному занижению доходов как местных, так и региональных бюджетов. Для сравнения е городе Иркутске при определении арендной платы максимальная процентная ставка к кадастровой стоимости почти в 70 раз превосходит ставку земельного налога (для временных сооружений). В основу Порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, была заложена дифференциация земельных участков на 16 видов функционального использования земель для целей проведения государственной кадастровой оценки земель поселений (по аналогии с земельным налогом) и использован Типовой перечень, разработанный с использованием Системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом Государственного земельного комитета от 22 ноября 1999 года № 84.

Следует отметить, что Система классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра была разработана в целях развития работ по созданию единой системы государственного земельного кадастра РФ (рис.2.2).

 Рис. 2.2 Поступления от земельных платежей в городах, входящих в Ассоциацию сибирских и дальневосточных городов, в 2004-2007 годах (млн р.)

Несколькими городами Российской Федерации при разработке Порядка определения арендной платы за земли за основу был взят общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД). Необходимо отметить, что при использовании    ОКВЭД возникают сложности, если необходимо определить арендную плату за земельные участки, на которых не подразумеваются экономическая деятельность и получение дохода от их использования. К таким видам деятельности относятся благоустройство, некоммерческие парковки, лесопарки, скверы и т. д. Вместе с тем указанные виды разрешенного использования земельных участков применяются в деятельности землепользователей, не могут быть заменены другими «синонимами» разрешенного использования земельных участков применяются в деятельности землепользователей, не могут быть заменены другими «синонимами» разрешенного использования и применяются практически во всех порядках определения арендной платы в других городах страны.

При переходе на арендную плату от кадастровой стоимости необходимо выполнить определенные условия, в частности, при расчете арендной платы на текущий год снижение ее уровня по сравнению с предыдущим годом не допускается. При определении арендной платы учитывается ряд повышающих и понижающих коэффициентов, например за превышение трехлетнего срока жилищного строительства.

В соответствии с приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Изменена сама методика определения кадастровой стоимости земель, введены 16 видов функционального использования земель (вместо 14 существовавших ранее). В связи с этим во многих муниципальных образованиях на 2008 год будут утверждены «обновленные» результаты кадастровой оценки земель, что отразится на арендной плате за земельные участки. Таким образом, на уровне муниципалитета необходимо создать комиссию, в которую будут входить представители всех участвующих в этом процессе структур и заниматься рассмотрением результатов проведения актуализации государственной кадастровой оценки.

   Федеральным законом № 212-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. Действие этой нормы может еще более усложнить земельные отношения в муниципальных образованиях в сравнении с положением Федерального закона от 17 апреля 2006 года № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ», согласно которому право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административных центрах – столицах было предоставлено субъектами РФ.

В настоящее время невозможно предложить универсальную модель установления порядка определения арендной платы за земли субъектами Российской Федерации, которая устраивала бы все муниципальные образования (в Иркутской области, например, 385 муниципальных образований). Между крупными городами и небольшими населенными пунктами существует следующая разница при определении арендной платы за земли: в городах арендная плата определяется в процентах от кадастровой стоимости, в небольших населенных пунктах - либо на уровне ранее действовавших ставок земельного налога, либо в коэффициентах ( 2,5 и т. д.) к кадастровой стоимости (то есть арендатор уплачивает несколько кадастровых стоимостей в виде годовой арендной платы). Это связано с тем, что при переходе к кадастровой стоимости в небольших населенных пунктах отмечалось резкое падение доходов (в десятки раз) от земельного налога и муниципалитеты были вынуждены устанавливать такие порядки определения арендной платы за земли для сохранения своих доходов. Однако даже в крупных городах Иркутской области (Иркутск, Братск, Ангарск) при определении арендной платы за земли применяют различные процентные ставки к кадастровой стоимости (например, в Иркутске процентные ставки для земельных участков, предоставленных для размещения временных сооружений, в 2-3 раза выше, чем в Братске) (табл. 2.3, рис. 2.2).

Таблица 2.3

Поступления земельных платежей в городе Иркутске, тыс. руб.

Рис.2.2 Сводная диаграмма поступлений земельных платежей в городе Иркутске

Следует также отметить, что в исполнительных органах субъектов Российской Федерации недостаточно соответствующих специалистов. В этом могли убедиться органы местного самоуправления административных центров, столиц субъектов Российской Федерации, в которых полномочии по распоряжению земельными участками были переданы на региональный уровень.

Если рассмотренные проблемы решены не будут, считаю целесообразным, чтобы исполнительные органы субъектов Российской Федерации устанавливали арендную плату за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, следующим образом: арендная плата за земельные участки устанавливается на основании решения муниципального образования об установлении арендной платы, на территории которого расположен земельный участок.

По нашему мнению, функция исполнительных органов субъектов Российской Федерации при установлении порядка определения арендной платы за землю должна являться больше контролирующей, чем регламентирующей. Например, если муниципальное образование устанавливает пониженную арендную плату, и, следовательно, уменьшает свои доходы, то субъект Российской Федерации устанавливает в этом муниципальном образовании свой порядок определения арендной платы за земли.

   Проведенное нами исследование в области земельных отношений в Иркутской области позволяет сделать следующие выводы:

1.   система земельных отношений в Иркутской области образует ФГУ «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Восточно – Сибирский филиал. Его деятель6ость направлена на широкий круг работ по реализации программы «Создание автоматизированной системы введения государственного земельного кадастра»;

2.   земельное законодательство РФ значительно устарело и требует изменений;

3.   основной причиной низкой собираемости земельного налога является сложность, долговременность и относительная дороговизна процедуры оформления земельного участка в собственность. Официально в собственность оформлено лишь 50% земельных участков;

4.   одним из вариантов для улучшения ситуации является создание Единой базы данных, которая обеспечит доступ всех участников земельных отношений в пределах своей компетенции;

5.   решение названных проблем позволит существенно увеличить поступления в бюджеты муниципальных образований от уплаты земельного налога.

Глава 3 Разработка мероприятий по совершенствованию процедур оформления прав собственностИ НА земельнЫЙ участОк

3.1 Актуальность совершенствования процедур оформления прав собственности на земельный участок

В истории развития экономической мысли земля как один из определяющих видов производственных природных ресурсов и источников благосостояния и как одно из фундаментальных понятий экономической теории и прикладной экономики всегда была объектом пристального внимания и изучения. Земельные ресурсы как стратегический объект государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как условие, определяющее формирование экономических отношений, занимают основополагающее место в науке о хозяйстве и хозяйствовании. Управление земельными ресурсами стало неотъемлемой частью управления экономикой.

Совершенствование управления земельными ресурсами непосредственно связано с развитием и полнотой информационного обеспечения, то есть с совершенствованием земельно-имущественного кадастра, который отражает технические, экономические и юридические характеристики объектов недвижимости на текущий момент времени.

Недостатком действующей системы управления земельными ресурсами не только нашего региона, но и остальных регионов России является отсутствие единой автоматизированной информационной системы о состоянии земельных ресурсов региона по всем категориям земель, уровням и формам собственности и хозяйствования, обеспечивающей информационный обмен между структурами, отвечающими за ведение государственного земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ведение реестра плательщиков земельного налога, реестра арендаторов земельных участков не позволяет органам власти всех уровней принимать оперативные и стратегические решения по наиболее эффективному и целесообразному использованию земель. Имеющиеся базы данных единого государственного реестра прав, базы плательщиков земельного налога и арендной платы на нынешний момент не несут информации о земельном фонде.

Основная задача создания единой базы данных – создание единого информационного пространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости в каждом муниципальном образовании субъекта РФ в целях управления развитием региона и муниципалитетов как сложной динамически развивающейся системы.

Практически в муниципальных образованиях четкого прогнозирования поступлений доходов с каждого земельного участка не осуществляется из-за отсутствия учета земельных участков конкретно по каждому землепользователю, землевладельцу, арендатору.

В продолжение сложившейся ситуации муниципалитеты не могут контролировать поступления платежей за землю. На такое состояние дел могли оказать влияние несколько факторов, как объективных, так и субъективных:

1.   отсутствие обмена информацией по предоставлению земельных участков между поселением и районом, а также Управлением Роснедвижимости и налоговыми службами;

2.   отсутствие контроля со стороны глав поселений за учетом земельных участков;

3.   слабая организация контроля за поступлением арендной платы;

4.   централизация налоговых органов;

5.   слабая информированность органов местного самоуправления районов и поселений об изменениях в существующем законодательстве.

6.   дублирование архивов межевых дел в государственном фонде землеустроительной документации и государственном земельном кадастре.

7.   отсутствие ясности и четкости в отношении полномочий по принятию решению и утверждению землеустроительной документации, отсутствие дифференцированного подхода к землеустройству земель различных категорий.

8.   в отношении государственного кадастрового учета земельных участков присутствуют не устраненные за период действия нового Земельного кодекса противоречия законодательства по объектам кадастрового учета. В земельном кодексе определено, что объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и иные объекты недвижимости, в то время как в действующем Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» такими объектами могут быть только земельные участки.

9.   в вопросах ведения государственного земельного кадастра недостаточно четко и последовательно решаются вопросы определения правового режима земельных участков (который затем должен закрепляться соответствующими записями об ограничениях и обременениях в ЕГРП). Для такого определения правового режима в кадастре предусмотрен механизм учета территориальных зон, который до сего времени не реализован ни на нормативном, ни на практическом уровнях.

10.недостаточно дифференцировано решение вопроса удостоверения (подтверждения) границ земельных участков. Законодательство не делает различий для разверстанных (которые поставлены на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП) земель и неразверстанных, применяя один и тот же механизм внешнего по отношению к кадастру удостоверения таких границ.

11.публичность кадастровых данных не обеспечивается путем периодического издания кадастровых карт органами ведения государственного земельного кадастра. Этот недостаток обусловлен тем, что государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно, в то время, как предоставление кадастровой информации – за плату. В итоге органы ведения ГЗК не заинтересованы в массовом тиражировании своих сведений.

12.государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, а другие характерны для нотариального удостоверения сделки. Государственная регистрация сделок дублирует государственную регистрацию прав, наконец, существуют необоснованные и неоправданные различия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества различных видов.

13.за годы существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество не реализовано требование ГК РФ (ст.131) о предоставлении информации о зарегистрированных правах на всей территории России вне зависимости от места нахождения объекта прав.

14.отсутствует необходимое взаимодействие между предусмотренными законодательством государственными информационными ресурсами, объекты учета которых впрямую влияют на правовой режим недвижимости.

Система регистрации прав на недвижимость, формирования и учета объектов недвижимости (учетно-регистрационная система) в России является системой обеспечения рынка недвижимости, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и хозяйствующих субъектов. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для населения, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

При всей сложности и проблемах внутренней организации и функционирования этой системы потребители ее услуг – граждане и хозяйствующие субъекты – рассматривают ее как единое целое, не задумываясь о том, что эта система складывается из отдельных компонентов – формирования объектов недвижимости, включая необходимые согласования, межевание земельных участков, технической инвентаризации и учета зданий, строений и сооружений, кадастрового учета земельных участков и регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей услуг этой системы не интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия, причастных к этим действиям органов и организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно иметь представление о том, с чего начать, куда необходимо обратиться и сколько нужно потратить времени и денег, чтобы зарегистрировать, например, право собственности на квартиру, право собственности отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом и т.д.

До сих пор остаются официально не зарегистрированными права многих собственников земельных участков. Тормозят становление прозрачных отношений на земельном рынке различные сложности, с которыми приходится сталкиваться владельцам земельных участков: этапы сбора документов, их количество, порою фактическое дублирование, необоснованное увеличение сроков выдачи и т.д. В результате признание и оформление права собственности на земельный участок через суд - гораздо более быстрый и менее проблематичный путь решения. В описанной ситуации пенсионерам просто необходимо прибегнуть именно к судебному варианту решения вопроса.

Единого порядка оформления права собственности на земельные участки в собственность не существует. Объясняется это, во-первых, многообразием самих ситуаций, а во-вторых, отсутствием четкого законодательного регулирования земельных отношений и неоднозначностью его трактовок. Помимо федерального законодательства, эти вопросы регламентируют законодательство субъектов Федерации и нормативные акты местного самоуправления. По идее, документы должны применяться в полном соответствии с федеральным законодательством о земле, что далеко не всегда соответствует действительности и имеются противоречия между актами разных уровней. Однако при возникновении спорных ситуаций и конфликтов вокруг участков, которые разрешаются в судебном порядке, нередко приходится прибегать и к другим законодательным актам, так как вышеназванные документы регламентируют сферу земельных отношений далеко не исчерпывающе. Кроме того, порядок оформления права на земельные участки в собственность осложняется тем фактом, что регистрирующий орган зачастую приостанавливает или отказывает в регистрации. Причин тому может быть множество. По результатам исследований специалистов в области земельных отношений были выявлены основные проблемы собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков. Опросы проводились в течение 1 года на всей территории нашей страны. Выявленные результаты представлены на рис. 3.1, и являются официальными данными, на которые ссылаются органы государственной власти и статистики. Респондентам был задан следующий вопрос: «какие проблемы наиболее актуальны для собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков?»

Страницы: 1, 2, 3, 4