Курсовая работа: Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи

При прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт – производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.

Принятые упрощения и ограничения

Применялись следующие допущения и ограничения:

·                   Инфляция рубля не учитывалась,

·                   Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,

·                   В состав всех расходов и доходов включается НДС.

Строительные объемы

Площадь квартир во всем комплексе – 23.628 м2

Холлы, вестибюли, лестницы, балконы – 3.948 м2

Подземный гараж – 2.870 м2

При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м2при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м2. таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м2.

В состав проектных работ были включены:

Разработка эскизного проекта – 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;

Выпуск проектной документации – 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Выпуск рабочей документации – 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность

Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.

Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.

Строительство объекта

Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м2при площади здания в 27.576 м2, т.е. площади квартиры 23.628 м2 и площадь общественных зон 2.870 м2.

Расходы, связанные со строительством

Таблица 2

Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:

·                   35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;

·                   по 7 % последующие 8 месяцев;

·                   оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства

Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.

Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.

Основные статьи доходов

Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.

Таблица 3

При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:

·                   Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;

·                   Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.

Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2

Рис. 2 Денежные потоки

Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.

рис. 3 Чистый доход

Финансирование проекта

Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.

Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.

3. Показатели эффективности проекта

Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

Качественный анализ

В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:

·                   Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;

·                   Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.

Количественный анализ

Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.

При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.

Таблица 5

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля. Весьма существен фактор риска. Инвестиционная деятельность всегда осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. Нередко решения принимаются на интуитивной основе.

Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных влияний текущего года, с целью повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала.

Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.

Список использованной литературы

1.     Маркарьян Э. А. Инвестиционный анализ Издательский центр «МарТ», 2003г.

2.     Ковалев В. В. Финансовый анализ. Москва, Финансы и статистика, 1996.

3.     Четыркин Е.М. Финансовая математика. Москва, Дело, 2005.

4.     Лукашин Ю.П. Финансовая математика. Москва, МЭСИ, 2002.