Учебное пособие: Іпотечне кредитування

Ознаки іпотечного кредитування:

-    середній розмір кредиту під заставу значно перевищує середній розмір інших кредитів, особливо    споживчих та кредитів малим підприємницьким фірмам;

-           тривалий строк кредитування (від 15 до 3- р.)

-           більший ризик, адже можливі зміни економічних умов, відсотків, стану здоров”я позичальника тощо.

-           При видачі кредиту під заставу нерухомості більш важливим, ніж дохід позичальника, стан та вартість його майна – об”єкта кредитування;

-           Під час прийняття рішення про видачу кредиту дуже важливою є компетентна оцінка відповідного майна.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

1.2.Види типи іпотечних кредитів

Зараз в Україн використовується три види іпотечних кредитів:

1.         Іпотечн кредити, які видаються банками для будівництва або інвестування в будівництво.

2.         Іпотечн кредити, які надаються банками під забезпечення готової нерухомості

3.         Іпотечн кредити, які надаються для придбання готової нерухомості.

Всі іпотечн кредити в залежності від того яким чином погашається основний борг сплачуються відсотки, базуються на 2-х типах:

-           потечн кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основно суми кредиту;

-           потечн кредити з постепенним погашенням боргу за рахунок періодичних виплат.

На основі цих двох типів може існувати багато різновидностей іпотечних кредитів:

1.         з рівномірними виплатами – пилачується періодино рівна сума на протязі всього терміну кредиту, при цьому одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша- поступово збільшується, зараховується як повернення основної  суми кредиту.

2.         з лінійним погашенням кредиту-  ( виплачуэться періодично рівними частинами, а виплати по відсоткам поступово знижуютьсязі зниженнямсуми основного боргу);

3.         з зростаючою сумою виплат в рахунок погашення основної суми кредиту (виплати збільшуються з часом, тобто фактично суми, що не виплачені в перші роки,  прикріплються до наступних платежів.

4.         з періодично поновлюючою сумою кредиту (рол-оверна(перекатівающая) іпотека – з першочерговою виплатою відсотків ( або з частковим погашенням основної суми боргу), поновлюючі на суму, що залишилася за виходом певного періоду.

В тей же час чим більше таких різновидностей, тим більше можливість ризику для кредитора.

1.3 Стадії банківського кредитування під заставу нерухомості:

1)Розробка основних- напрямкчв роботи банку з іпотечного кредитування на перспективу, що включае в себе:

а) оцінку макроекономічної ситуації в країні в цілому, а також у регіоні роботи потенційних позичальників зокрема;

б) розробку внутрішньо банківських нормативних докуменпв з іпотечного кредитування;.,

в) визначення лімітів на кредитування (для акщонер'ш, для нових та старих клієнтв,.для певного виду кредиту тощо);

г)підготовку персоналу банка для роботи з іпотечними позичками;

д)формування стратегії управління кредитними ризиками при кредитуванні під заставу нерухомості.

2) Обгрунтування банківського іпотечного кредиту.

а)розгляд заявки на одержання іпотечного кредиту позичальником;

б)оцінка застави;

в)вивчення кредитоспроможності кліента та оцінку ризиків щсдо позички;

г)підготовка та укладання кредитно угоди.

3)Контроль за цільовим використанням кредиту та його своєчасним погашениям . Ця стадія включає:

а) перевірку цільового використання позички

б) перевірку стану збереження застави;

г) перевірку виконання умов кредитної угоди та ін.

1.4 Етапи організації іпотечного кредитування

1розгляд заявки на отримання іпотечного кредиту.

Для одержання кредиту позичальник звертаеться до банку з обгрунтованим клопотанням, до якого надаються певні документи. У клопотанні, як правило йдеться про: суму кредиту, строк користування ним, сутність, та економічний ефект від інвестиційного заходу, що буде прокредитований, та ін. До клопотання додаються і копії документів, перелік яких залежить від конкретного об'екту кредиту вання.

Оцінюючи заявку на одержання іпотечних позичок, кредитори повинні враховувати такі моменти.

1. Співвідношення  суми запланованого позичалъпиком плате­жу та ціни покупки заставного майна. Чим вище вщношення суми кредиту до ціни покупки, тим менше позичальник зацікав-лений у дотриманні всіх умов договору, оскільки мае менше майна у власності Якщо застава до і більше відсотків від ціни покупки, то особливого значения набува страхування застави. Тоді кредитор повинен особливо приділяти увагу оцінці характе­ру та відповідальності позичальника.

2. Видача іпотечних  кредитів часто означає, що позичальник у подалыиому буде здійснювати в банку інші операції (вносити кошти на депозит тощо).

3. Стабілъність залишківв на депозитних  рахунках — основний фактор визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видаютъся банком.

4. Кредитування під заставу нерухомості (житлових приміщенъ) передбачає, що кредитний інспектор банку повинен уважно проанаігзувати такі аспекти кредитної  заяви:

а) розмір та стабільшсть доходу к;пєнта, особливо відносно розміру кредиту та розміру внесків у рахунок його погашения;

б) розмір заощаджень клиєнта та джерело початкового внеску. Якщо такий внесок значно зменшуе розмір заощаджень, то клієнт мае меншу суму ліквідних активів;

в) відношення позичальника до збереження заставного майна. Якщо воно погано зберігаеться, то банк не зможе одержати всю суму, яка йому належить, у разі невиплати боргу;

г) обсяги продажів на місцевому ринку нерухомості (на випадок, якщо майно перейде у власність банку);

д) динамика відсоткових ставок у випадку, якщо кредит під за­ставу нерухомості виданий на основі плаваючої ставки.

2.оцінка банком кредитоспроможності позичальника.

-           ознайомлення з його кредитною історією;

-           вивчення ділової репутації;

-           оцінка фінансового стану заявника;

-           оцінка поданого бізнес-плану чи проекту;

-           грошова оцінка запропонованого під заставу нерухомого майна.

3.         узгодження суми кредиту з вартістю засатви.(оцінка нерухомого майна)

4. визначення терміну та порядку його надання;

-           визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

-           визначення порядку сплати %, пені та штрафів і повернення суми основного боргу;

5.узгодження порядку супроводження кредиту, який полягає в контролі банку за:

-           своєчасним повним розрахунком позички;

-           фінансовим станом позичальника ( стан руху коштів Д-К)

-           цільове використання кредиту;

-           збереження предмету застави.

6.         укладання кредитної і іпотеченої угоди.

7.         оформлення заставної

Фінансовий стан підприємства визначається за допомогою таких коефіцієнтів;

-абсолютно ліквідності Х1; поточної ліквідностіХ2; покриття балансу Х3; співвідношення між високоліквідними і низьколіквідними активами Х4; забезпечення власними джерелами коштів Х5; співвідношення між власними та запозиченими коштами Х6.

1.5 Договір про ІК

Сучасний кредитний договір містить такі розділи:

Загальні положения.

Права та обов'язки позичальника. Права та обов'язки банку.

Відповідальшсть сторін.

Порядок вирішення суперечок.                     !

Термін дії договору.

Юридичні адреси сторін.

Кредитодавець до укладання договору має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація оприлюднюється у письмові й формі . Умови договору про ІК розробляє кредитодавець. У договору про ІК зазначається:

-           вартість основного зобов”язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляції;

-           право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором;

-           право кредитодавця відчуджувати основне зобов”язання або право отримання платежів за договором;

-           нфляційне застереження;

умови страхування фінансових ризиків.

Графіки видачі та погашення кредиту - один з основних елементів кредитноі документації'. У разі кредитування капітальних вкладень в будівиицтво нових об'єктів ці графіки мають іалузеві особливості, пов'язані із значними термінами будівництва, нерівномірністю витрачання засобів, необхідністю освоення потужностей протягом періоду освоення.

3 цієї точки зору часовий проміжок, в якому використовуеться кре­дит, можна розбити на 3 інтервали: будівництво за проектом; освоення потужностей та погашення кредиту.

1.6. Правові і економічні передумови розвитку іпотеки.

Економічн передумови запровадження іпотечного кредитування  - це:

o       стабільність паритет цін;

o       стабільність обмінного курсу національної валюти

o       помірна вартість позичкового капіталу

o       загальне економічне зростання.

Конкретні правов передумови:

-           правов гарантії приватної власності на нерухоме майно

-           правова дність земельної ділянки та розміщених на них будівель, споруд і багаторічних насаджень

-           правова безпека іпотеки

-           правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Ефективна система реєстрації нерухомості має включати: кадастр; опис всіх прав на нерухомість особливо прав власності та обтяжень( у багатьох країнах відповідна інформація вноситься до поземельних книг).

Інституційн передумови:

-           становлення спеціалізованих іпотечних банків;

-           наявність широкої мережі кадастрових сліжб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно;

-           розвиток сфер натріальних послуг, оціночної та страхової діяльності.

-           Наявність ринків нерухомості та біржового ринку цінних паперів.

Тема 3 : Первинний і вторинний іпотечний ринок

1. Характеристика первинного та вторинного іпотечного ринку

Основою функціонування іпотечного ринку є система органі­зованих на певних принципах та правових нормах економічних відносин, які виникають у процес купівлі та продажу фінансових зобов'язань, забезпечених нерухомістю

Учасники потечних відносин:

Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець (іпотекодавець), заставодержатель(іпотекодержатель), продавець житла, державні органи, страхові  компанії, оцінювачі та поручителі. ( детальніше у темі «Суб’єкти»).

-    позичальник, що отримує кредит;

-    кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що нада позичальнику кредит під заставу нерухомості;

-    посередник — спеціалізована установа, що забезпечує залучення вільного капіталу для його подальшого реінвестування в іпотечні кредити;

-    нвестори (в основному інституційні), які купують цінні папери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу потечних заставних банками. При цьому за застав­ною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичаль­ник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише так кредитні установи, у яких достатня ліквідність. Первинний ринок був по­ширений на початку розвитку іпотечного кредитування, на сьогодні обсяги операцій на ньому незначні.

Це пов'язано з появою на фінансовому ринку інвесторів, які мали кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного (з низьким ризиком) інвестування. Такі можливості да­вало інвестування в цінні папери, забезпечен заставними, які мог­ли емітувати та продавати інвесторам спеціалізован потечні банки. Надійність цих цінних паперів забезпечувалась і забезпечується жорсткими законодавчими обмеженнями сфер розміщення коштів, умовами кредитування, чіткою спеціалізацією діяльності банків як на активних, так і на пасивних операціях.

З виходом банків   на фінансовий ринок ви­ник вторинний потечний ринок. Він є тією часткою іпотечного ринку, яка охоплю економічні відносини між кредиторами, посе­редниками та інвесторами (а також всередині цих груп), що вини­кають у ході купівлі-продажу іпотечних облігацій, потечних сер­тифікатів та інших похідних інструментів. При цьому кредитор ста заставодавцем, а інвестор - заставодержателем. Якщо продаж іпотечних цінних паперів здійснюється безпосередньо інвесторові, вторинний іпотечний ринок функціонує як однорівневий.

2. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного

іпотечного ринку:

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича­льника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо­течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово­ром.

«Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор ма право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».

Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законода­вчих нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кре­дитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної фор­ми. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити потекодав-ця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.

Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду потеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання по-текодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечу­ючи тим самим виконання зобов'язань перед ншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосамен­ту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає но­вим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така пере­дача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу за­кладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува­тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі­гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть­ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінн папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по­зичальник - банк- інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес­тор - дворівнева модель вторинного потечного ринку.

2.1.Механізм однорівневої моделі вторинного потечного

ринку

При однорівневій моделі банк на першому етапі на­да позичальникові іпотечний кредит. Щоб отримати кошти для подальшої кредитно діяльності банк має право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Для цього банками форму­ються пули заставних.

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотеч­н облігації терміном від 1 до 10 років. Найбільш поширені термі­ни - 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нов позики, старі погашаються). Проте за законом банки зобов'язані постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у форм облігацій. Погашаються облігації, як правило, в кінці терміну разовим пла­тежем, а відсоткові платежі - щорічно.

Група заставних, які мають однорідні риси: термін, строковість, відсоткова ставка, покупців іпотечних облігацій, які, у разі банкрутства банку, мають першочергове право на його іпотечні активи.

Банки-емітенти продають іпотечні облігації крупним інвесто­рам: страховим компаніям, пенсійним фондам, іншим інвестицій­ним фондам тощо.

Ця модель використовується в багатьох європейських країнах.

Інструментом однорівневого вторинного іпотечного ринку є іпотечн сертифікати та іпотечні облігації. ( Окремо буде розглянута тема по іпот ЦП)

У світовій практиці застосовуються різні іпотечні облігації, як різняться за типами активів, якими вони забезпечені, гарантіями тощо. Як і по заставних, вимоги до форми та змісту іпотечних облі­гацій не уніфіковані для різних країн. Вони визначаються у законо­давчих і нормативних актах, як регулюють правові засади, умови і порядок емісії, розміщення та обліку потечних цінних паперів.

При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає за­ставн на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку.

Особливим сегментом однорівневого вторинного іпотечного ринку великі пакети облігацій вартістю не менш, як 500 млн євро, які базуються на позиках урядовим органам. Наприклад, у Німеч­чині місцеві уряди отримують потечні кредити під заставу неру­хомого майна, яке їм належить.

2.2. Дворівнева модель вторинного потечного ринку

Іпотечний кредитор може отримувати кошти для подальшої кредитно діяльності шляхом продажу заставних спеціалізованій іпотечній установі (СІУ). Цей процес має назву сек'юритизації, яка, відповідно до Нової Базельської угоди по капіталу (Базель II), означає передачу банком іншим особам свого права власност ризиків, пов'язаних зі схильністю до кредитних ризиків. СІУ під забезпечення пулу заставних випускає іпотечні цінні папери та продає їх інвесторам, тобто заставні повністю знімаються з балан­су іпотечного кредитора та передаються на баланс СІУ, яка є емі­тентом іпотечних цінних паперів.

Сек'юритизація почала застосовуватися в США, тому у літера­тур дворівнева модель вторинного іпотечного ринку має назву американська модель потечного кредитування.

Використання цієї моделі дозволяє підвищити ліквідність бан­ків. Сек'юритизація також поліпшує показник фінансового леверіджу банку (співвідношення власних та залучених коштів).

Перший рівень моделі - це первинні кредитори - банки та не-банківські фінансові установи, що видають іпотечні кредити.

Другий рівень - спеціалізован потечні установи ( в Україні Державна іпотечна установа), яким банки продають пули заставних. Вони є основною структурною ланкою вторинного іпотечного ринку.

Спочатку іпотечний кредитор формує пул заставних. Потім продає цей пул С1У, тобто іпотечні активи передаються з балансу іпотечного кредитора на баланс СІУ, яка стає власником іпотечних активів і емітує під них іпотечн цінні папери. Згідно зі статутом, СІУ не має права займатись іншим бізнесом. Таким чином, еміто­вані іпотечні цінні папери підпадають тільки під ризики потечних активів, що сек'юритизуються.

Емітовані та забезпечені пулом заставних цінні папери СІУ (а в Україні ДІУ) продає інвесторам, сплачуючи іпотечному кредитору частину ко­штів, отриманих від цього продажу. Інструментами дворівневого вторинного іпотечного ринку є цінні папери, забезпечені пулом заставних - МВS.

Перевага дворівневої моделі вторинного іпотечного ринку по­лягає у тому, що комерційний банк через спеціалізовану іпотечну установу може залучати для надання кредиту значні фінансові ресурси.

Недоліків ця модель має значно більше, порівняно з європейсь­кою, оскільки її механізм є досить складним, а його використання потребує більших витрат. Це, у свою чергу, призводить до збіль­шення вартості кредитів. Серед недоліків цієї моделі - складність законодавчого регулювання.

3. Модел потеки:( докладніше задати в рефератах)

-           відкрита (англо-американська) модель іпотеки, що включена в систему фінансового ринку країни в цілому;

-           закрита (німецька) модель, передбачає відносно автономність іпотечного кредитування від фінансового ринку, де наданню кредиту передує етап накопичення.

Найбільш яркий приклад закритої моделі – німецька система будощадкаси.

4. Інфраструктура іпотечного ринку (самостійно)

Іпотечний ринок має розгалужену інфраструктуру.

Вона забезпечу його розвиток. А саме:

Кредитн установи, фінансові установи: банки, кредитні спілки, інститути спільного нвестування, страхові компанії, пенсійні фонди, ріелтерські компанії та ін.

5. ДІУ в Україні її мета створення, стандарти ДІУ. Вимоги до кредиторів, вимоги до позичальників за стандартами ДІУ. (самостійно)

6. Правов економічні передумови розвитку іпотечного ринку в Україні.(самостійно)

Тема 5. Методологія  оцінки об’єктів нерухомості

1.         Оцінка майна та майнових прав.

2.         Оцінювач об’єктів нерухомості та їх функції.

3.         Ціна об’єктів нерухомості та фактори що на неї впливають.

4.         Види вартості об’єктів нерухомості.

5.         Організація процесу оцінки об’єктів нерухомості. Принципи оцінки об’єктів нерухомості. Етапи оцінки.

6.         Оцінка витратним методом.

7.         Використання порівняльного підходу оцінці нерухомості.

8.         Доходний підхід при оцінці нерухомості.

1. Оцінка майна (рухомого та нерухомого), майнових прав — це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нор­мативно-правовими актами. Оцінка майна результатом практичної діяль­ності суб'єкта оціночної діяльності1.

Під експертною оцінкою нерухомості розуміють процес визначення вар­тості нерухомост та пов'язаних із нею прав оцінювачем (експертом із питань оцінки нерухомості) з застосуванням сукупності підходів, мето­дів і оціночних процедур, що передбачають процес збирання й аналізу даних, проведення розрахунків й оформлення результатів у вигляді зві­ту та висновків2

Загальні засади оцінки нерухомості та професійної оціночно діяльності визначаються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. № 2658.

Професійна оціночна діяльність — це діяльність оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності, яка полягає в організаційному, методичному і прак­тичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна.

. Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в ма­теріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, облад­нання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематері­альні активи, в тому числі об'єкти права нтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права влас­ності, у тому числ права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на проведення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються про­цедури оцінки майна та визначається вартість майна.

Оціночна діяльність може здійснювати­ся у таких формах:

/ практична — практичне виконання оцінки майна й усіх процедур, пов'язаних із нею, відповідно до вимог, установлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;

/ консультаційна — надання консультацій з оцінки майна суб'єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та(або) іншим особам в усній чи письмовій формі;

/ рецензування звітів про оцінку майна (актів оцінки майна) критич­ний розгляд цих документів та надання висновків щодо їх повноти, правильност виконання та відповідності застосованих процедур оцін­ки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

/ методичне забезпечення оцінки майна — розроблення методич­них документів з оцінки майна та надання роз'яснень щодо їх застосування;

/ навчальна діяльність оцінювачів — участь у навчальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

Проведення оцінки майна є обов 'язковим у випадках:

 ^    створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що у комунальній власності;

^ реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, кому­нальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою ко­мунального майна);

^ виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунально­го майна);

^ визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного това­риства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або за­сновника із складу такого товариства;

^ приватизації та ншого відчуження у випадках, вста­новлених законом, оренди, обміну, страхування та ін.

/    переоцінки основних фондів з метою бухгалтерського

обліку;

^    оподаткування майна та визначення розміру держав­ного мита згідно з законом;

^    передачі майна під заставу;

^    визначення збитків або розміру відшкодування у ви­падках, встановлених законом;

/    в інших випадках за рішенням суду та ін.

2.Оцінювач об’єктів нерухомості та їх функції

Суб'єктами оціночної діяльності є: суб'єкти господарюван­ня - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи суб’єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правово фор­ми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у склад яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночно діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, як отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності у процесі виконання функцій управління та розпорядження державним майном та майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог законодавства.

Не допускається проведення оцінки майна суб'єктами оці­ночно діяльності -суб'єктами господарювання у таких ви­падках:

- проведення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, за правом власності або, на яке зазначені особи мають майнов права;

- проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв'язки з зазначеними особами, або суб'єктом оціночної діяльності -суб'єктом господарювання, керівництво якого має за­значені зв'язки;

- проведення оцінки майна своїх засновників (учас­ників).

Під час оцінки майна, що здійснюється органами держав­ної влади, у тому числі Фондом державного майна України, та органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: не можуть мати виключне право проведення органи державної влади та органи місцевого самоврядування або оцінювачі, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; не можуть мати місце будь-які форми виключного права на проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами дер­жавної влади та органами місцевого самоврядування.

Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями за­значених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обов'язковому скасуванню.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обо­в'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між су­б'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призна­ченн

Договір на проведення оцінки майна укладається в пись­мовій форм та може бути двостороннім або багатосто­роннім. я відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

<    зазначення майна, що підлягає оцінці;

<    мета, з якою проводиться оцінка;

<    вид вартості майна, що підлягає визначенню;

<    дата оцінки;

<    строк виконання робіт з оцінки майна;

<    розмір і порядок оплати робіт;

<    права та обов'язки сторін договору;

<    умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, нформації, використаної під час її виконання;

<    відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

<    порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

3. Ціна об’єктів нерухомості та фактори що на неї впливають

Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).

Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретно операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій ре­альній передбачуваній операції пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як си­ноніми.

Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вар­тості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, наявності аналогів або стабільності ринку.

Рис. 4.1 Вартість, ціна й затрати

Вартість - це грошовий еквівалент власності.

Узагалі вартість об'єктів нерухомості залежить від багатьох факторів. Роз­глянемо основні з них.

1.         Об'єктивні фактори. Як правило, це економічні чинники, що визначають середній рівень вартості конкретних договорів між суб'єктами нерухомості.

2. Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості, чинники психологічного характеру:

/ масована реклама; / інфляційні прогнози; / симпатії;

3.      Фізичні фактори:

/ місце знаходження — відстань від центру, престижність району, сту­пінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особли­во близькість станцій метро, зупинок транспорту тощо);

/ архітектурно-конструктивні рішення — залежно від подальшого використання будинку вартість його збільшуватиметься або змен­шуватиметься;

/ стан об'єкта нерухомості;

/ наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, теп­ломережа та ін.);

/ об'єктивні недоліки об'єкта (перший або останній поверхи, вікна на подвір'я, погане планування, перспектива зносу тощо);

/ екологічні та сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дан санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість квартири, а наявність поряд лісопаркової зони, водойм, парків — збільшити).

4.      Фактори, що впливають на швидкість продажу квартир:

/ кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом на такий тип квартир саме в цій частині міста;

/ престижність району;

/ характер договору («прямий» або «зустрічний» продаж);

/ юридична «чистота» об'єкта.

4. Види вартості об’єктів нерухомості:

Ринкова вартість об'єкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.

Споживча вартість (вартість при снуючому викорис­танні) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкрет­ного власника, який не збирається виставляти його на ринок. Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної коп оцінюваного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об'єкта, але збудовано­го в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного устаткування.

Відновна вартість виражається витратами на відтворюван­ня точної копії об'єкта, а вартість заміщення - затратами на створення функціонального аналога.

Інвестиційна вартість - ціна об'єкта нерухомості, що виз­начається виходячи з його прибутковості для конкретної осо­би для досягнення заданої інвестиційної мети.

Вартість страхування об'єктів нерухомості розраховуєть­ся на основі відновної вартост або вартості заміщення об'єк­та, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування).

Ліквідаційна вартість визначається, якщо об'єкт нерухо­мості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних об'єктів і є чистою грошовою су­мою, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.

Первинна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витра­ти на придбання або створення об'єкта на момент початку його використовування.

Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.

Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продов­женні форми його функціонування в умовах можливого про­дажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майно­вого комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося1.

Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.

Вартість спеціалізованих об'єктів - вартість об'єктів, як через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.

Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження об'єктом.

5. Принципи і етапи оцінки.

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення мето­дичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням прин­ципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, гранично продуктивності внеску, найбільш ефективного вико­ристання1 .

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки по­купців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відпо­відно тому, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним х внеску у загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартост об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання

Оскільки у процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємоді­ють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище - фа­хівцями, виділяються такі групи принципів

Етапи оцінки:

Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розподілити на

шість етапів:

<       визначення завдання та укладення договору на оцінку

об'єкта;

<     план оцінки;

<     збір і підтвердження інформації;

<     вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості;

<     узгодження результатів, отриманих за допомогою
різних підходів;

<       звіт про результати оцінки нерухомості;

Проаналізуємо можливості кожного етапу процесу оцінки нерухомості.

1.         Визначення завдання й укладення договору. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету: виз­начити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для ухвалення рішення. В кожному випадку оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (наприклад, ринкову вартість, інвестиційну або заставну вартості та ін.) й область використання об'єкта (продаж, отримання кредиту, страхов­ка).

Після цього оцінюються очікувані витрати засобів і часу на збір й підтвердження інформації. Ці оцінки залежать від обсягу інформації, якою володіє оцінювач, унікальності або складності вирішуваної проблеми, професіоналізму та досві­ду оцінювача. Може виникнути ситуація, коли необхідно про­вести незалежну експертизу об'єкта нерухомості1.

Оцінка об'єктів нерухомості проводиться на підставі дого­вору між оцінювачем і замовником. В договорі обов'язково

Вартість оцінки об'єкта нерухомості залежить від склад­ност проблеми, суми очікуваних витрат і набору послуг, що надаються. Оплата може бути у вигляді одноразової виплати, почасової ставки, або відсотка від підсумкової суми оцінки вартості об'єкта нерухомості.

2.         План оцінки. Після того, як суть оцінки усвідомлена та визначена, оцінювач визначає можливі шляхи її розв'язання. З цією метою розробляється програма дослідження, яка стає основою другого етапу,

3.          Збір і підтвердження інформації. Надійність висновків оцінювача залежить від даних, використаних ним в роботі. Якщо вони неточні, важко підготувати обгрунтований висно­вок.

4.         Вибір підходу до оцінки об'єктів нерухомості.

Системний підхід до оцінки вартості різних типів нерухо­мост включає три основні підходи: (витратний, дохідний та порівняльний), в кожному з яких використовується уніфікова­ний набір оцінних принципів.

5.  Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів.

Цей процес включає попередню та заключну стадії.

6.         Звіт про результат оцінки об'єкта нерухомості. Оціню­вач пише звіт про свої висновки і висновки, які він потім пе­редає замовнику.