Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створю матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існу не створюється людством.

В даній робот пропонується розгляд методичних та практичних аспектів експертної грошово оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні.

Грошова оцінка земельної ділянки, як нормативна так і експертна проводиться у відповідності до методик, затверджених Кабінетом Міністрів України з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно–правових угод, передбачених законодавством України.

МЕТОДИЧНІ ТА ПРАКТИЧНІ АСПЕКТИ ЕКСПЕРТНОЇ

ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ В УКРАЇНІ

Відповідно до статті 2 Закону України „Про плату за землю” використання землі в Україн платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендно плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.

Залежно від призначення та порядку проведення грошової оцінки земельних ділянок може бути нормативною і експертною.Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненнні цивільно–правових угод щодо земельних ділянок.

Згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050, проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервован об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

В результат здйснення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається їх оцінна вартість, яка враховується під час встановлення:

ціни продажу земельної ділянки;

стартової ціни продажу земельної ділянки.

Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон’юнктури ринку.

При проведенн експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці. Найбільш поширеними методами в Україні є:

капіталізація чистого доходу;

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і

Методикою грощової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частин оцінки земель населених пунктів;

поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельно ділянки на складові комоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових податків одержуваних власником земельної ділянки в поточну вартість. Даний метод може застосовуватися для визначення вартості як забудованих так і не забудованих ділянок і лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю. Необхідною умовою застосування цього методу є наявність інформації про дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах.

Методичний підхід до експертної грошової оцінки земельної ділянки, що базується на зіставленн цін продажу земельних ділянок, використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок доступною. Він базується на принципі: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними властивостями.

Метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці застосовують для земельних ділянок вже освоєних або таких, освоєння яких передбачається відповідно до найбільш ефективного використання.

При використанн цього методу, сума витрат на освоєння віднімається від вірогідно (розрахованої) ціни продажу освоєної ділянки, що дає оцінку вартості землі в залишку.

В основі нормативної грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та нженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико–культурно цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Порівняння методів експертної грошової оцінки можна розглянути на прикладі оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в селищі Варва Чернігівської області.

У процес виконання процедур оцінювання різними методами, нами отримано результати, як значно відрізняються (табл.1), хоча вони визначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості (теоретично такі величини повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки).

На основ узагальнення теоретичного та практичного досвіду здійснення експертної грошово оцінки в Україні можна зробити наступні висновки.

Оптимальними підходами щодо здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок є так підходи, які грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.

Таблиця 1.

Земельна ділянка	Площа, М2	Вартість ділянки, грн.				Висновок про вартість, грн.
Земельна ділянка	Площа, М2	грошова оцінка нормативна	метод капіталізації чистого доходу	метод зіставлення цін продажу	метод ураху-вання витрат	ділян- ки, всього	1м2 ді-лян- ки
під торгівельним павільйоном	371	6893	1065	–	3606	3606	9.72
під баром	350	6573	136	–	3181	381	9.09
під кафе–магазином	700	13146