Дипломная работа: Ипотечное кредитования и перспективы развития

2.1 Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования.

Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2003 году, по сравнению с 2002 годом, возросли вдвое - $500млн. против $260млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка [15].

В настоящий момент 60 процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде . Результаты недавно проведенных обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов семей, включенных в опрос, заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании [14].

Прошедший год определил основных игроков, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке. К Сбербанку, банку Дельтакредит, Райффайзенбанку и МИА присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск собственного ипотечного проекта. Безусловно, уверенность участникам рынка дало принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах" и надежда на то, что уже к концу 2004 года полностью завершится формирование законодательной базы, необходимой для развития ипотеки. В таблице 2.1 наведена информация по объемам выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году .

Таблица 2.1

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году

* - данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов (Сбербанк, МИА, ипотечные агентства) проводился по курсу 30руб/$.

Во многом благодаря совместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции наладив договорные отношения с более чем 50 регионами. На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций. Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч (ист. АИЖК) [25]. На конец года в стране насчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию. В таблице 2.2 наведены процентные ставки по ипотечным кредитам ведущих операторов.

Таблица 2.2

Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов (июнь 2004)

*   кредитование покупки квартиры на вторичном рынке на срок 10 лет
** В – вторичный рынок, Н – незавершенное строительство, К – коттедж/дом

Таким образом, можно подытожить, что в операторы предлагают услуги ипотечного кредитования на условиях (в среднем) 12,7 % в долларах США и 17% в рублях. Полный спектр услуг (вторичный рынок, незавершенное строительство, индивидуальное строительство) предлагают всего три оператора: Абсолют-Банк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Рассмотрим подробнее объемы ипотечного кредитования ведущими отечественными операторами (таблица 2.3).

Таблица 2.3

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами

* - количество и объем рефинансированных кредитов у банков и региональных операторов.

         По данным таблицы 2.3 бесспорным является тот факт, что лидером на российском рынке ипотечного кредитования является Сбербанк России. Таким образом представляется целесообразным рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов этим крупнейшим отечественным оператором, что будет сделано в следующих параграфах.

Также, необходимо отметить, что среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования. Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет немного более 300 млн. дол. США, кредиты предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов. Сбербанк – крупнейший сберегательный банк России, 69% вкладов населения хранятся в этом банке, это единственный сберегательный банк, которому правительство оказывает полную поддержку в части гарантирования вкладов. Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании, в 2001 и 2002 гг. . этот банк выдал около 1 500 кредитов на сумму 2800 млн. долларов США, он выдает кредиты исключительно в долларах США напрямую и через 15 банков-партнеров, выдающих кредиты. Дельтабанк финансируется за счет иностранных кредитных линий рефинансирования [15].

Финансовые учреждения финансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, и все чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствами и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) , созданным федеральным правительством.

АИЖК разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав таким образом один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.

Особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются приемлемыми, исходя из условий первичного рынка ипотек:

·     Максимальный срок 15 лет для кредиторов - банков, 20 в случае покупки ипотек АИЖК . Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.

·     Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены .

·     Процентные ставки устанавливаются на уровне от 19 до 24 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 10 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

На данной стадии качество портфеля кредитов, выданных коммерческими банками, является высоким, в основном, благодаря консервативным стандартам андеррайтинга заемщика и обслуживанию в основном населения с высоком уровнем дохода. Например, помимо ипотечного залога Сбербанк требует подписи двух гарантов по каждой ипотеке, таким образом, он косвенно заявляет о своем недоверии к обеспечению ипотечного кредита. [25].

Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Необходимо отметить, что это не только чисто российская проблема. С ней сталкиваются и в США и европейских странах.

2.2 Программы ипотечного кредитования Сбербанка России.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

         На сегодня Сбербанк предлагает ряд программ для приобретения жилья, рассмотрим их подробнее.

А. Кредит на неотложные нужды. Срок до 5 лет, ставка: 19% - рубли, 12% - валюта. Цели кредитования - любые цели потребительского характера.

Обеспечение:

·     поручительства граждан Российской Федерации;

·     поручительства юридических лиц – работодателей заемщиков;

·     залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

·     залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

·     гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований

Чем хорошо:

1.   Выдаются наличными (кредит в рублях) и безналичными средствами.

2.   Получение кредита наиболее простое и непривязано к приобретаемому объекту.

3.   На долю этого кредита приходится свыше 90% всех кредитов Сбербанка (по объему)

Чем плохо:

1.   Маленький срок, следовательно, маленькие суммы.

2.   В расчет суммы принимается доход только заемщика.

Б. Кредит на приобретение недвижимости. Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

·     на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка.

·     на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

·     на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

·     поручительства граждан Российской Федерации;

·     поручительства юридических лиц;

·     залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

·     залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

·     гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Чем хорошо:

·     Может выдаваться и наличными (рубли).

·     Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

·     Кредит на 70% стоимости.

·     Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объекта недвижимости.

Чем плохо:

·     Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита.

В. Ипотечный кредит. Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

·     на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России.

·     на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

·     на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

Кредит на приобретение объекта недвижимости:

·     залог приобретаемого Объекта недвижимости;

·     поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости.

Кредит на строительство объекта недвижимости:

·     залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;

·     поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

·     залог объекта недвижимости – оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

·     поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.

Чем хорошо:

1.   Может быть отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

2.   Кредит на 90% стоимости

3.   Залогом может выступать стоящееся по долевому жилье

Чем плохо:

1.   Кредит выдается безналично, затем перевод на счет застройщика.

2.   Кредит выдается только в случае заключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве, т.е. не у всех застройщиков.

3.   Выдается по месту нахождения объекта недвижимости.

Г. Программа «Молодая семья». Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

·     на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости;

·     на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

·     на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

·     поручительства граждан Российской Федерации;

·     поручительства юридических лиц;

·     залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

·     залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

·     гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Чем хорошо:

1.   Может выдаваться и наличными (рубли).

2.   Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года.

3.   Кредит на 70% стоимости. Если есть ребенок, то кредит на 90%.

4.   При расчете суммы кредита может учитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.

В таблице 2.4 приведена аналитическая информация, которая позволяет сопоставить условия предоставления ипотечного кредита Сбербанком России и его основными конкурентами.

Таблица 2.4

Сравнительная характеристика условий предоставления ипотечного кредита.

         Необходимо отметить, что несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Проиллюстрируем это на примере. Допустим, доход каждого из супругов - 200 долларов. Доход каждого из родителей - тоже 200 долларов.Итого, совокупный доход равен: 200 х 2 (супругов) + 200 х 2 (родители мужа) + 200 х 2 (родители жены) = 1200 (совокупный доход, исходя из которого будет предоставляться кредит Сбербанком).

И это при тех же 11% годовых в валюте или 18% годовых в рублях. Причем, если у "молодой семьи" есть ребенок, то кредит может составлять до 90% от стоимости квартиры. Если же нет ребенка - то кредит как и обычно в Сбербанке: не более 70% от стоимости квартиры.

Сбербанковский кредит "Молодая семья" - безусловно новое слово в ипотечном кредитовании в России. Но и тут есть свои особенности, так безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят.

Если же у «молодой семьи» есть хоть какие-то свои доходы (пусть даже смешные), то за кредитом можно обращаться. Как определяется максимальный размер кредита рассмотрим на следующем примере. Заемщик с ежемесячным доходом 1200 долларов в месяц может получить кредит до 73210 долларов. А какой кредит получат 6 созаемщиков, при условии, что доход каждого из них по $200?

Как видно из примера, совокупный доход шестерых созаемщиков равен 6 х $200 = $1200. А вот сума кредита будет меньше, это подтверждает  следующий расчет: заемщик с доходом $200 может получить кредит до $10705. А 6 созаемщиков могут получить кредит равный 6 х 10705 = $64230.

Однако, это в том случае, когда всем созаемщикам до пенсии более 15 лет. Допустим, двум из 6 созаемщиков до пенсии 10 лет.  В этом случае, максимальный размер кредита будет еще меньше. Как указывалось, в примере все созаемщики зарабатывают по $200. Поскольку двум созаемщикам до пенсии 10 лет, кредит им будет дан не на 15 лет, а на 10. Максимальный размер кредита такого созаемщика можно посчитать как: $10705 / 15 х 10 = $7136

Итого: $10705 х 4 + $7136 х 2 = $42820 + $14272 = $57092

Тоисть, рассчитываем, какой кредит может получить каждый из созаемщиков, а потом суммируем и получаем тот максимальный размер кредита, который может получить "молодая семья".

Аналогичные «подводные камни» существуют и в другой программе ипотечного кредитования Сбербанка России. Так, в Сбербанке существует ограничение по возрасту. Лицам предпенсионного возраста кредит либо не дают, либо дают значительно меньше, чем если бы заемщику до пенсии было далеко. Рассмотрим эту ситуацию на примере. Допустим, заемщик зарабатывает $1000. Заемщик - мужчина. Возраст 55 лет. Пенсионный возраст у мужчин наступает, как известно в 60 лет. Если бы до пенсии было далеко, то заемщик мог бы получить кредит $53500. Банк, рассчитывая размер кредита, который может дать, исходит из того, что в ближайшие пять лет зарплата заемщика будет как и сейчас, а через пять лет - зарплата будет равна пенсии. Кредит дается на 15 лет, не трудно посчитать, что 5 лет - это треть от 15 лет. Таким образом заемщику, которому осталось 5 лет до пенсии, дадут лишь $53500 / 3 = $17833 (Мы посчитали «грубо», просто отбросив те доходы заемщика, которые будут после выхода заемщика на пенсию. На самом деле, их тоже надо учитывать, но картина изменится не существенно: кредит будет примерно $18000.)  

Еще одна особенность та, что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Тамбове, поручители - в Туле, работает - в Орле, квартиру хочет в Подмосковье, за кредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться в банк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужна квартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.

Таким образом можно подытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечных программ других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.  

3.1 Роль АИЖК в развитии ипотечного кредитования.

АИЖК возникло как важный участник российской ипотечной системы. Теоретически, это федеральное агентство способно выполнять целый ряд функций по оказанию поддержки рынку ипотеки, включая такие, как:  

·     Поддержка законодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичных рынков ипотеки. Указанные реформы предполагают действия в широком диапазоне — от совершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективности процедур обращения взыскания на заложенное имущество.

·     Распространение стандартов андеррайтинга и ипотечных продуктов. В России подобных стандартов не существует, хотя они имеют решающее значение для развития рынков ипотеки. На эффективных ликвидных ипотечных рынках закладные обращаются в качестве товаров, что удешевляет финансирование и позволяет создать достаточный объем финансовых ресурсов. Такой режим возможен только при обеспечении возможности замены одних закладных на другие с помощью тождественных финансовых условий и критериев андеррайтинга. В той мере, в какой все организаторы ипотеки используют стандартные условия, возможно более быстрое развитие рынка облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Такой рынок смог бы предоставлять ликвидные ресурсы организаторам ипотеки и, с течением времени, можно ожидать, что он способствовал бы уменьшению стоимости ипотечного финансирования для домовладельцев.

·     Обеспечение ликвидности. Хотя ликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, например, Сбербанка и Райффайзенбанка, в такой крупной и разнородной экономике, какая существует в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут быть ограничены местными экономическими обстоятельствами. АИЖК может преодолевать нехватку капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местным государственным агентствам и относительно мелким частным банкам. Принимая на себя эту функцию, АИЖК не должна подрывать ипотечные программы уже существующих ликвидных банков.

·     Демонстрация потенциальных возможностей ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторых потенциальных кредиторов можно будет убедить заняться ипотечным кредитованием только после того, как они увидят возможность прибыльного ведения этого бизнеса. АИЖК могло бы подать пример системы ценообразования на основе учета рисков, который свидетельствовал бы о возможности прибыльного участия коммерческих банков в конкуренции в данной сфере.

·     Принятие на себя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях. На российском рынке отсутствуют данные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которых оценивают кредитный риск. Отсутствуют также и исходные данные для определения цен на долгосрочные облигации. Федеральное агентство может сыграть решающую роль катализатора с помощью инициативы по созданию рациональной структуры ценообразования с тем, чтобы положить начало этому процессу. Данная организация, действующая при поддержке правительства, возможно, находится в наилучшем положении с точки зрения принятия на себя этого риска. По истечении определенного времени структуру ценообразования будет необходимо пересмотреть с тем, чтобы адаптировать ее к меняющимся обстоятельствам. Федеральному агентству не следует использовать свое преимущество раннего начала деятельности по данному направлению для создания монополии в сфере секьюритизации ипотеки.

Страницы: 1, 2, 3, 4