Дипломная работа: Ипотечное кредитования и перспективы развития

·     Страхование кредитных рисков. Существуют определенные сомнения относительно эффективности закладных в качестве обеспечения для кредитов и, в результате, возможности определить цену ипотечного кредита. АИЖК могла бы предложить страховые продукты для преодоления неопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного с ипотечными кредитами. Федеральное агентство предполагает изучить предложение о принятии обязательств по своевременности выплат в отношении функционирования ипотечных ценных бумаг. С экономической точки зрения, существует мало различий между страхованием результатов функционирования кредита в отношении пула ипотек и страхованием результатов функционирования отдельных ипотек. В любом случае, федеральное агентство зависит от выполнения функций андеррайтинга организаторами ипотеки и возможностей по сбору средств, которыми располагают вспомогательные службы. В качестве федерального органа, АИЖК находится в уникальном положении для диверсификации своего кредитного риска по всем регионам Российской Федерации [25].

До настоящего времени федеральное агентство приобретало рублевые закладные с фиксированной ставкой по ипотечным векселям в размере 18 процентов. В конечном итоге, их предполагается финансировать с помощью ипотечных ценных бумаг, выпускаемых по ставке 15 процентов, предпочтительно в виде ипотечных сертификатов участия. Разницу предполагается разделить между федеральным агентством, которое оставит себе 1 процент, и первичными агентами, которые оставят себе 2 процента. (В апреле 2003 года федеральное агентство снизило ставку по ипотечным векселям по приобретаемым закладным до 15 процентов.).

Объемы кредитования, планируемые для программы на первоначальном этапе, составляют малую долю потребности в жилье и целевых показателей Госстроя в отношении нового строительства жилья. К концу 2003 года федеральное агентство купило кредиты на сумму 2 млрд. рублей. Исходя из среднего размера квартиры в 60 квадратных метров и среднего баланса по ипотеке в размере 350 000 рублей, агентство должно будет выкупить около 5700 кредитов на жилье общей площадью 340 000 квадратных метров, при том, что контрольная цифра правительства по строительству жилья составляет 70 80 миллионов квадратных метров в год. Лишь небольшая часть имеющегося у федерального агентства финансирования, вероятно, будет направлена в предстоящем году на новое строительство. Большая часть этих ипотечных операций направлена на финансирование улучшения жилищных условий с переездом семей в квартиры большей площади.

Выпуск краткосрочных облигаций создает для АИЖК риск потерь, вызванных уменьшением стоимости ценных бумаг в результате снижения процентных ставок. Пятилетние облигации, обеспеченные общей гарантией, которые были выпущены в апреле 2003г., идут на финансирование приобретения ипотек с фиксированной ставкой и сроком погашения 20 лет. Подобный выпуск создает для агентства риск потерь, связанных со снижением процентных ставок. Если инфляция и, соответственно, процентные ставки, значительно повысятся ближе к сроку погашения этих облигаций, то агентство будет вынуждено заменить их с убытками для себя. Если же инфляция снизится в большей мере, чем это ожидается, то закладные с фиксированной ставкой, служащие основой облигаций, могут быть оплачены раньше срока, и инвесторы, в данном случае государственный пенсионный фонд, потеряют ожидаемый доход [24].

В тех случаях, когда кредитные организации, которым оказывается правительственная поддержка, брали на себя такой риск, они теряли значительные средства. Например, в 1990-х гг. это произошло с аргентинскими кредитными организациями, предоставлявшими ипотечные кредиты, деноминированные в долларах, а в 1970-х аналогичная ситуация возникла в США, где ссудо-сберегательные ассоциации финансировали долгосрочные активы с фиксированными ставками краткосрочными обязательствами. Для минимизации риска финансовых потерь от колебаний процентной ставки такие ипотечные агентства, как АИЖК обычно хеджируют риск процентной ставки, согласовывая потоки денежных средств по активам и пассивам по срокам. Финансовое учреждение с сбалансированными по срокам потоками денежных средств не потеряет и не увеличит рыночную стоимость активов при изменении процентной ставки. Самый легкий способ согласования сроков — это согласование по срокам потоков денежных средств по активам и пассивам. Если АИЖК не удастся согласовать сроки своих потоков денежных средств, например, финансируя долгосрочные активы краткосрочными обязательствами, оно сталкивается с риском рефинансирования при наступлении срока платежа по обязательству.

Поскольку федеральное агентство будет успешно размещать значительные объемы ипотечных облигаций или сертификатов участия с доходностью, которая не учитывает риск, это будет приводить к искажению ситуации на рынке ипотечного кредитования, а затем и к искажению ситуации на рынке долгосрочных высококачественных инвестиционных инструментов. По всей вероятности, появится раздвоенный рынок с (i) дешевой ипотекой под гарантии правительства для чрезвычайно небольшой части населения с вытекающими проблемами, связанными с отбором участников, (ii) более дорогой ипотекой для более богатых людей, финансируемой частными средствами. Расширение системы дешевой ипотеки будет ограничиваться объемом годовой гарантии, которую правительство будет предоставлять федеральному агентству. На сегодняшний момент такая гарантия охватывает всего лишь крошечную долю спроса на рынке.

АИЖК вынуждено определять структуру долгосрочных облигаций и их доходность в условиях рынка, на котором отсутствуют исходные данные для сравнения и система ценообразования на ценные бумаги на основе рисков. На эффективных рынках ссудного капитала инвесторы оценивают облигации в сопоставлении с реальной нормой прибыли для того или иного срока до погашения, добавляя к ней спред для компенсации ожидаемой инфляции, а также дополнительные спреды для учета рисков, например, риска невыполнения эмитентом своих обязательств. Первые два фактора — реальная норма прибыли и ожидаемая инфляция — обычно выступают как два компонента доходности государственных облигаций, которую обычно считают эталонной процентной ставкой при отсутствии риска [25].

В России выпуски государственных облигаций считаются первоклассными, но не свободными от риска дефолта. Сроки погашения государственных облигаций относительно коротки  не более двух лет. С одной стороны, институциональные инвесторы, например, банки и пенсионные фонды, обязаны держать определенную долю своих активов в первоклассных ценных бумагах. С другой стороны, в настоящее время ощущается нехватка первоклассных бумаг. Высокий спрос приводит к диспропорции в ценообразовании на относительно высококачественные государственные ценные бумаги, что приводит к их отрицательной реальной доходности.

В результате, наблюдаемая доходность долгосрочных облигаций в России, по-видимому, определяется в такой же мере недостатком предложения, как и инфляционными ожиданиями и кредитным риском. Например, государственные облигации с наибольшим сроком погашения, которые продавались в начале 2003 года, — двухлетние ОФЗ — имели купонный доход в размере 14 процентов, однако продавались со значительной премией, принеся доход в размере 9,68 процента. И это несмотря на тот факт, что инфляция в 2002 году составила 15,1 процента. При текущих ценах эти облигации показали бы отрицательную реальную доходность, даже если бы инфляция в 2003 году упала до 10 процентов, как прогнозировали некоторые более оптимистичные наблюдатели [24].

Текущие процентные ставки и уровень инфляции, как представляется, указывают на более высокую доходность, чем доходность, используемая АИЖК или правительством. Как видно из Таблицы 3.1, доход инвесторов по шестимесячным депозитам может составить 16 процентов. Банки, например, Сбербанк, выдают ипотечные кредиты в рублях по фиксированной ставке 18 процента на срок 15 лет. Контрольный показатель инфляции, установленный федеральным правительством на 2003 год, составляет 12 - 14 процентов. Если правительство достигнет верхнего предела этого диапазона, то 15 процентные облигации АИЖК показали бы реальную доходность всего в 1 процент, в то время как при 12 процентах облигации принесли бы инвесторам отрицательную реальную доходность.

Таблица 3.1

Индикативные рублевые процентные ставки

Источники:  "Бюллетень банковской статистики № 2 (117)";  Центральный Банк Российской Федерации, март 2003 г.; "Коммерсант", 4 марта 2003 г.

АИЖК могло бы расширить зону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы на основе применения мер по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются банками, или на основе страхования кредитов. Если бы банки могли уменьшить риски с помощью мер по повышению кредитного рейтинга заемщиков, то они с большей вероятностью согласились бы кредитовать семьи со средними доходами. Подобные меры по повышению кредитного рейтинга заемщиков могут быть реализованы федеральным агентством в различных формах, включая страхование исполнения обязательств по пулам секьюритизированных кредитов и (или) кредитное страхование отдельных кредитов, каждая из которых покрывает ту или иную долю кредитного баланса. Сформированным таким образом первоклассным ценным бумагам, выпущенным частными эмитентами, следует предоставить преимущества государственных ценных бумаг в смысле выполнения требований к ликвидности банков и правомочности использования в качестве обеспечения при повторной покупке. В рамках подобной программы влияние АИЖК могло бы распространиться на гораздо более широкий сегмент рынка.

3.2 Проблемы воздействие кредитных рисков при ипотечном кредитовании на бюджетно-налоговую сферу.

В рамках действующей государственной программы ипотечного кредитования воздействие кредитных рисков на бюджетно-налоговую сферу может привести к быстрому превышению объема имеющихся в том или ином регионе ресурсов. В настоящее время региональные агентства продают кредиты федеральному агентству на условиях полного регресса. В случае неисполнения обязательств по ипотеке, федеральное агентство имеет право потребовать от регионального агентства заменить ипотеку и взять на себя все затраты, связанные с нарушением обязательств. Поскольку объем региональных программ в настоящее время невелик, эффект от неисполнения обязательств в подобных случаях на бюджет остается минимальным. Тем не менее, если масштаб реализации этих программ будет расширяться, то это может привести к значительному воздействию на бюджеты субъектов Федерации, особенно с учетом ограниченности региональных ресурсов.

В Таблице 3.2 проиллюстрирован потенциальный эффект крупных программ кредитования на бюджеты четырех субъектов Федерации. При нынешнем подходе любая кредитная программа значительного объема быстро приведет к превышению общего объема регионального бюджета в трех субъектах федерации за исключением Москвы. Если бы программы кредитования в Самарской, Оренбургской и Иркутской областях увеличились в объеме до уровня, достаточного для финансирования 20 процентов спроса, то объем кредитов более чем вдвое превысил бы общий размер годового регионального бюджета. В случае экономического спада и дефолта 20 процентов соответствующих заемщиков, издержки могли бы более чем вдвое превысить общую величину бюджета жилищной сферы Оренбургской области [27]. В Самарской области аналогичные издержки могли бы превысить региональные расходы на образование и социальную помощь вместе взятые.

Таблица 3.2

Потенциальный эффект ипотечного кредитования на региональные бюджеты

*  Включает 77% домашних хозяйств со средними доходами

** — тыс. рублей.

Источники: Расчеты Банка России; ЦАРН; Госкомстат.

Приведенные данные являются приблизительными оценками, отчасти основанными на результатах обследования, недавно проведенного Центром анализа рынков недвижимости (ЦАРН), согласно которому 77 процентов домашних хозяйств хотели бы улучшить свои жилищные условия. Следует отметить, что если бы те же домашние хозяйства учитывали затраты на приобретение квартир по ценам, полностью отражающим затраты, то они могли бы предпочесть остаться в своем нынешнем жилье. Однако даже если фактический спрос составляет не более половины от уровня выявленного ЦАРН в ходе обследования, то все равно его объем быстро превысил бы объем ресурсов, имеющихся у многих регионов страны.

Вместо того, чтобы возлагать кредитный риск исключительно на региональные администрации, следует, чтобы система обеспечивала разделение риска среди участников. Такое разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качества управления рисками. Например, банку-организатору ипотеки можно предъявить требование о принятии на себя суммы убытков в размере первых 30 процентов кредитного баланса. В отношении следующих 20 процентов баланса АИЖК могло бы предлагать страхование на случай убытков за экономически обоснованную плату, а региональное агентство могло бы предлагать страхование остатка кредита  тоже за экономически обоснованную плату. Это всего лишь одна из возможных схем; распределение долей покрытия убытков может быть и иным. Любое распределение может легко быть спроектировано таким образом, чтобы минимизировать риск, связанный с моральным ущербом, со стороны банка-организатора ипотеки и регионального агентства. Залог успеха состоит в том, чтобы страховать известные риски за экономически обоснованную плату и создавать стимулы для каждого из участников к тщательному управлению рисками [25, 27].

В государственных программах следует поддерживать строгие стандарты финансовой деятельности. В большинстве стран мира государственные ведомства нацеливают свои усилия либо на создание новых рынков там, где учреждения частного сектора сталкиваются, по их мнению, с чрезмерным риском, либо на оказание услуг тем группам населения, которые испытывают их недостаток, в тех случаях, когда соответствующие услуги недостаточно рентабельны для того, чтобы их оказывали учреждения частного сектора. Подобные цели, тем не менее, не устраняют необходимости в прозрачности, финансовом контроле и выполнении требований к достаточности капитала. В отношении стандартов финансовой деятельности государственными ведомствами следует управлять так же, как и банками. С государственными ведомствами обычно связывают более низкие ожидания в отношении рентабельности и роста, а также вносят коррективы с учетом правил ведения банковской деятельности, отражающие необходимость в учреждениях-депозитариях. Однако нет никаких причин применять к ним иные стандарты финансовой надежности.

Региональным агентствам необходимы пруденциальные стандарты, стандарты в отношении достаточности капитала и прочие стандарты финансовой деятельности. Мировой опыт указывает на длинный перечень финансируемых государством ведомств, которые в прошлом несли убытки в результате слабости применявшихся ими стандартов кредитной деятельности. Недавние примеры этого рода включают соответствующие ведомства на Филиппинах и в Мексике. В большинстве случаев подобные убытки потребовали значительной финансовой помощи со стороны национальных правительств. Помимо предъявляемых федеральным агентством требований, касающихся андеррайтинга и резервирования, в настоящее время не существует последовательного набора стандартов финансовой деятельности для региональных агентств. В отношении приобретаемых АИЖК кредитов, оно устанавливает стандарты по андеррайтингу и сопровождению кредитов, а также требование о достаточности капитала, составляющее 10 процентов от объема кредитов, которые каждое агентство продает федеральному агентству. В отношении кредитов, которые финансируются на местах, не устанавливаются общие правила андеррайтинга заемщика, кредитования лиц, имеющих доступ к внутренней информации, концентрации кредитов, системы внутреннего контроля или формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам. Агентства Самарской области и Оренбургской области формируют резервы на возможные потери по ссудам только по 10 процентам кредитов, которые они продают федеральному агентству [25].

Субсидирование процентных ставок быстро истощит региональные бюджеты. Большая часть региональных программ рассчитана на домашние хозяйства со средним уровнем доходов. Тем не менее, те из них, что стремятся к достижению посильности финансовой нагрузки, используют для этого субсидирование процентных ставок — вероятно, один из наименее эффективных и наименее прозрачных из существующих типов субсидирования. Субсидирование процентных ставок будет поглощать все большую долю бюджета каждой региональной администрации. По мере организации все большего числа кредитов, будет требоваться все больший объем ресурсов для поддержания одновременно субсидий, обязательства по которым приняты ранее, и субсидий, обязательства по которым принимаются в настоящее время.

С экономической точки зрения, более эффективно предоставлять денежные средства населению, чем манипулировать ценами на товары и услуги, чтобы сделать их финансово доступными. Субсидирование процентных ставок искажает рынок жилищного финансирования, внося диспропорции в его главный механизм ценообразования — процентную ставку по ипотечным кредитам. В той мере, в какой субсидии считают необходимыми, было бы более эффективно предоставлять их в виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, например, в виде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с целью повышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья.

При более высоких процентных ставках затраты на субсидирование первоначальных платежей составляют примерно 80 процентов затрат на субсидирование процентных ставок в терминах текущей стоимости. В Таблице 3.3 проводится сравнение затрат на субсидирование процентных ставок и первоначальных платежей с использованием допущений о двух уровнях рыночных процентных ставок по ипотеке. В каждом случае размер субсидий в счет первоначального платежа выбирался таким образом, чтобы уменьшить ипотечный платеж до величины, обеспечивающей субсидирование процентных ставок. При относительно более низких рыночных процентных ставках первоначально разница в стоимости между этими субсидиями невелика, однако ипотека с рыночной процентной ставкой не будет блокирована на балансе учреждения-организатора ипотеки.

Ипотека по рыночной процентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной бумаги с такой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без каких-либо дополнительных субсидий. Таким образом, региональное агентство получит активы, которые оно может продать по рыночным ставкам федеральному агентству или любой иной организации, занимающейся секьюритизацией ипотеки [15]. В этом случае уровень ликвидности в данной системе зависел бы в большей мере от спроса со стороны инвесторов, чем от долгосрочных обязательств региона оказывать поддержку из будущих денежных потоков на поддержание процентных ставок ниже рыночного уровня.

Таблица 3.3

Сопоставление параметров субсидирования процентных ставок и первоначальных взносов

Допущения:

·     Кредитный баланс = 342 000 руб.

·     Первоначальный взнос со стороны покупателя = 146 571 руб.

·     Срок кредита = 20 лет

Сегодня в России объем субсидирования процентных ставок составляет до 20 летнего объема ресурсов по принятым обязательствам. Вряд ли региональные агентства смогут распорядиться этими ресурсами для субсидирования рассчитанных на столь долгий срок обязательств в отношении значительного количества заемщиков. Например, при допущении о том, что рыночная ставка по закладным составляет 15 процентов, если бы Самарская область захотела субсидировать всего лишь 10 процентов домашних хозяйств в такой степени, как это указано в Таблице 3.4, то на субсидии в номинальном выражении ушло бы 100 миллионов рублей в течение первого года — примерно в 4 раза больше, чем весь бюджет жилищной сферы на 2002 год [15]. Если сейчас на региональном уровне затруднительно финансировать субсидии на покрытие доли процентных ставок, то неясно, как можно ожидать от регионов, что они смогут оказывать поддержку растущему объему подобных субсидий в будущем. Было бы более эффективно предоставлять разовые первоначальные выплаты и искать иные крупномасштабные решения для обеспечения финансовой доступности ипотеки, например, общенациональная программа страхования кредитов для повышения доли кредита в общей стоимости жилья или снижения кредитного спреда.

Таблица 3.4

Условия кредитования в отдельных региональных ипотечных агентствах [25]

Региональные агентства, созданные в последние годы, еще не достигли значительных объемов деятельности. Как видно из Таблицы 3.4, за один год работы Московское агентство выдало 60 кредитов, а иркутское — 80 кредитов. Москва планирует продавать ипотеки федеральному агентству. Иркутск не планирует продавать их федеральному агентству и применять его стандарты; Иркутское агентство планирует искать другие источники ликвидности, в том числе дополнительные продажи облигаций. Прочие агентства, например, в Самаре и Оренбурге, в основном выдают кредиты за счет бюджетных средств по ставкам ниже рыночных. Благодаря продолжающейся бюджетной поддержке, объем выданных кредитов в этих регионах значительный, особенно в Оренбургской области, где со времени учреждения агентства в 1996 году выдано 1500 кредитов. Тем не менее даже этот объем мал по сравнению с объемом потенциального спроса в данном регионе.

Как видно из Таблицы 3.4, Самарское и Оренбургское агентства предлагают только рублевые кредиты, московское агентство — и в долларах США и в рублях, а Иркутское агентство — только в долларах США. В то время как Самарское и Оренбургское агентства ставят своей целью обслуживание семей со средними доходами, Иркутское агентство сознательно нацеливает свою деятельность на верхние двадцать процентов шкалы распределения доходов на своем рынке. Иркутское агентство выразило заинтересованность в предоставлении рублевых кредитов после того, как инфляция стабилизируется на более низком уровне.

Возможности региональных бюджетов ограничены. Учитывая ограниченность ресурсов региональных администраций, соответствующие программы не способны развиться до сколько-нибудь значительного масштаба до тех пор, пока они финансируются из бюджета. Если бы бюджет Самарской области целиком направлялся на нужды ипотечного кредитования, то можно было бы надеяться на то, что он охватит лишь одну десятую часть домашних хозяйств, которые могли бы пожелать улучшить свои жилищные условия. Региональным агентствам необходимо более интенсивно использовать свои бюджетные ресурсы с тем, чтобы охватить значительное количество заемщиков.

3.3 Проблема страхования ипотечных кредитов.

При правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды по когортам выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует [24].

Любая программа страхования кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных, предположительно, сформирует основу для третьего этапа —развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить риск для правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировых рынках.

Проект страхования ипотечных кредитов — по необходимости федерального уровня ради диверсификации географического риска — является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект:

·     Будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;

·     Будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;

·     Обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь;

·     Обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;

·     Обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры;

·     Будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством.

В 2004 году планируется разработать концепцию страхования ипотечных кредитов. В настоящее время ипотечное кредитование не доступно для большинства населения России. Это связано в высокими первоначальными взносами за жилье (30 %), а также с высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые предлагает большинство банков.

Концепция позволит переложить часть финансовых рисков с банков на страховые компании. Это позволит банкам снизить первоначальный взнос до 5-10 %, а также снизить ставки по ипотечным кредитам. Необходимо отметить, что уже сегодня ряд банков пошли на повышенные риски и снизили первоначальный взнос с 30 до 5 %. Но это пока скорее административные меры, чтобы «раскрутить» эту систему. Госстрой России также ставит задачу увеличения объемов строительства жилья в России в ближайшие годы в целях стабилизации цен на рынке жилья.  Без этого «массовая» ипотека в России невозможна в ближайшие 3-4 года в силу ряда причин, в первую очередь, низкого платежеспособного спроса населения на жилье [24].

Существует достаточно серьезная проблема с обеспечением ипотечного кредита. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания» (ст. 78).

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особых проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей, в т.ч. новорожденных? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то некоторые граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. Сегодня наиболее распространены кредиты под 10% годовых сроком на 10 лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы - сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние, как правило, в кредитах не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.

Как правило, за кредитами обращаются люди с доходом не менее $500 на человека. А их семейный доход обычно выше - около $1500. Далеко не все, как известно, ради получения кредита готовы заплатить налоги с таких сумм. Официальный высокий заработок - большая редкость в России. Среди получивших кредиты - сотрудники «Норильского никеля», «Аэрофлота», «Московской сотовой связи», Альфа-банка, Shell, Oriflame и др.

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т.е. преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов, о чем уже было сказано.

Третья модель - контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) - использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. И вот почему. С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков. Две другие системы уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако они имеют, как это часто бывает, свою исключительную российскую специфику.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы. В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент погашает застройщику в течение оговоренного периода. При этом заемщику не надо предоставлять никаких подтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредита в банке).

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита - это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь - это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта, ликвидность которого нулевая. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства, ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

Таким образом, подводя итог можно констатировать, что на сегодня существует ряд достаточно серьезных проблем, от решения которых напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России.

Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1.   Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2.   Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3.   Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4.   Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Страницы: 1, 2, 3, 4