Дипломна робота складається із вступу, трьох розділів, висновків та списку літератури. Роботу подано на 120 стор., вона містить 32 таблиці, 15 рисунків, додатки. Список використано літератури включає 53 найменування.

Об’єкт досліджень дипломної роботи: вплив іпотечного кредитування на фінансово-економічні показники діяльності суб’єкта підприємницької діяльності, виконання розрахунків економічної ефективност фінансування проекту розвитку суб’єкта підприємницької діяльності у вигляд багатозаставних іпотечних кредитів.

Мета досліджень дипломної роботи: вивчення закономірностей, принципів та ефективності фінансового механізму іпотечного кредитування діяльності суб’єктів господарювання.

Задач досліджень дипломної роботи:

- провести дослідження впливу іпотечного кредитування на розвиток підприємницько діяльності;

- запропонувати подальші шляхи розвитку іпотечного фінансування суб’єктів підприємницької діяльності;

- оцінити поточний стан привабливості іпотечного кредитування для комерційних банків та для фінансування діяльності суб’єктів господарювання;

- оцінити поточн проблеми правового та економічного характеру в іпотечному кредитуванні;

- оцінити параметри та ефективність багаторазової іпотеки для розширення іпотечного кредитування інвестиційного проекту за поточними показниками ефективності;

Актуальність досліджень дипломної роботи: іпотечне кредитування з 01.01.2004 дає нові механізми взаємовигідного довгострокового кредитування, яке основане на двухступеневій схемі початкового кредитування банками суб’єктів господарювання та наступного коротко- та довгострокового оборотного рефінансування надбаних іпотечних активів через механізми реалізації нових цінних паперів (іпотечних сертифікатів), для існування яких необхідний розвинутий ринок іпотечних цінних паперів в Україні.

Методи досліджень: проведення горизонтального (індексно-хронологічного) та вертикального(структурно-хронологічного) аналізу балансу підприємства, аналіз фінансових коефіцієнтів, прогнозування дисконтованих грошових потоків доходів та витрат діяльності підприємства.

ВСТУП

Поняття «іпотека» походить зі Стародавньої Греції, де так називали стовп із написом, що земельна ділянка, на межі якої встановлювався такий стовп, є забезпеченням позики. На певному відрізку історії іпотекою називали заставу нерухомого майна шляхом запису до публічних книг. Пізніше у країнах, які називали себе соціалістичними, унаслідок того що земля не була об’єктом купівлі, продажу й застави, іпотека не існувала. Сьогодні під іпотекою прийнято розуміти заставу нерухомого майна, головним чином землі, з метою отримання позики, так званого потечного кредиту.

Безумовно, потека є невід’ємною ланкою ринкової економіки. Поява з 1 січня 2004 року системи правил про іпотеку сприятиме становленню в Україні іпотечного ринку, який як той, що самофінансується (без фінансового втручання держави), дозволить фінансувати виробництво, будівництво, сільське господарство, будівництво житла тощо. Очевидно, що іпотека сприятиме зростанню ділової активності, розвитку ринку фінансових та страхових послуг. Іпотека приваблива для кредиторів тим, що надійно захищає їх права перед іншими особами, які претендують на майно боржника, оскільки встановлює високий пріоритет для вимог іпотекодержателя.

Слід зауважити, що іпотека не тільки підвищує «якість» основного зобов’язання, а й мотивує іпотекодавців до ефективного виконання такого зобов’язання, оскільки накше доведеться розстатися з нерухомим майном, що забезпечує основне зобов’язання.

До 01.01.2004 року в Україні іпотека регулювалась не окремим спеціальним законодавством, а правилами, що регламентують заставу. Такі правила містились в розділі II Закону України від 02.10.92 р. № 2654-XII «Про заставу» [6] (дал Закон № 2654, або старі правила про іпотеку).

З 1 січня 2004 року набули чинності правила, що формують іпотечний ринок України, а саме:

Закон України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» [2] (дал Закон № 898, або нові правила про іпотеку) – встановлює основні правила потеки;

Закон України від 19.06.2003 р. № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» [1] (далі – Закон 979) – установлює правила іпотечного кредитування, випуску та обігу іпотечних сертифікатів;

Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» [3] (дал Закон № 978) – установлює обов’язковість іпотеки для забезпечення угоди між забудовником і стороною, що фінансує будівництво;

Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV, зокрема ст. 575 «Окремі види застави» [9];

Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV, зокрема

ст. 334 «Правовий статус банків», ст. 347 «Форми та види банківського кредиту» [8].

Перелік документів, котрі так чи інакше регламентують іпотечну систему, був би неповним без документів, що встановлюють правила реєстрації прав на нерухоме майно захисту прав кредиторів. На сьогодні існують лише відповідні законопроекти: проект Закону України від 05.06.2003 р. № 2580-1 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень»3 та проект Закону України від 11.07.2003 р. № 2336 «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень». Можна передбачити появу найближчим часом закону, що регулює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, оскільки без чіткої системи прав власност на нерухоме майно неможливе нормальне функціонування іпотечної системи в цілому. Згідно з п. 4 Прикінцевих положень Закону № 898 до набуття чинності таким законом порядок державної реєстрації іпотек установлюється Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації іпотек.

Відповідно до Закону № 898 іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Отже, нове визначення іпотеки підкреслює, що іпотека це не просто застава, а спеціальний (окремий) механізм, який можна розглядати як різновид застави.

На відміну від старих правил про іпотеку (Закон № 2654) нові правила самодостатніми у визначенні того, що розглядається як нерухоме майно (предмет потеки): земельні ділянки, а також об’єкти, розміщені на земельній ділянці та невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітрян та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти. Неважко помітити, що, як і раніше, у визначенні нерухомого майна акцент зроблено на землі. Звертає на себе увагу й те, що вже в самому визначенні нерухомого майна непрямо підкреслюється цілісність предмета іпотеки як одна з умов, необхідна для захисту прав іпотекодержателя.

По-своєму цікавий механізм державної реєстрації іпотеки (ст. 4 Закону № 898), що передбачає непряму мотивацію. Згідно з таким механізмом обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації, але і за її відсутності іпотечний договір залишається дійсним. Ось тут і спрацьовує механізм мотивації, згідно з яким, якщо іпотека не пройде процедуру державної реєстрації, вимога потекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації (ст. 3 Закону № 898).

Щоб нерухоме майно стало предметом іпотеки, воно згідно з новими правилами має відповідати таким умовам (ст. 5 Закону № 898): по-перше, таке майно має належати іпотекодавцю на праві власності (або на праві господарського ведення), по-друге, нерухоме майно має бути відчужуваним і на нього може бути звернено стягнення, по-третє, таке майно має бути зареєстроване як окремий виділений у натурі об’єкт. Отже, обов’язкові умови, яким повинен відповідати предмет іпотеки, готують підґрунтя для задоволення потекодержателем своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, якщо це буде потрібно.

Установлено й такі обов’язкові умови передачі нерухомого майна в іпотеку, що демонструють зв'язок земельних ділянок і будов на таких ділянках, які належать іпотекодавцю на праві власності. Якщо в іпотеку передається будова, іпотека поширюється і на земельну ділянку, на якій розташовано таку будову та яка необхідна для цільового використання такої будови, і навпаки. Така норма сприяє концентрац прав власності в одних руках (не дає її «розпорошити») і дозволяє уникнути появи різних власників у землі та будов на ній у результаті іпотеки.

Іпотека того самого нерухомого майна може бути багаторазовою (ст. 13 Закону 898), для чого необхідна згода попередніх іпотекодержателей, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Правила наступної іпотеки наочно демонструють роботу механізму пріоритету іпотеки, а саме: попередня іпотека ма вищий пріоритет стосовно наступних іпотек.

Об’єкт досліджень дипломної роботи: вплив іпотечного кредитування на фінансово-економічні показники діяльності суб’єкта підприємницької діяльності, виконання розрахунків економічної ефективності фінансування проекту розвитку суб’єкта підприємницької діяльності у вигляді багатозаставних потечних кредитів.

Задач досліджень дипломної роботи:

- провести дослідження впливу іпотечного кредитування на розвиток підприємницької діяльності;

- запропонувати подальші шляхи розвитку іпотечного фінансування суб’єктів підприємницької діяльності;

- оцінити поточн проблеми правового та економічного характеру в іпотечному кредитуванні;

- оцінити параметри та ефективність багаторазової іпотеки для розширен ня іпотечного кредитування інвестиційного проекту за поточними показниками ефективності;

Актуальність досліджень дипломної роботи: іпотечне кредитування з 01.01.2004 дає нові механізми взаємовигідного довгострокового кредитування, яке основане на двухступеневій схемі початкового кредитування банками суб’єктів господарювання та наступного коротко- та довгострокового оборотного рефінансування надбаних іпотечних активів через механізми реалізації нових цінних паперів (іпотечних сертифікатів), для снування яких необхідний розвинутий ринок іпотечних цінних паперів в Україні.

Методи досліджень: проведення горизонтального(індексно-хронологічного) та вертикального(структурно-хронологічного) аналізу балансу підприємства, аналіз фінансових коефіцієнтів, прогнозування дисконтованих грошових потоків доходів та витрат діяльності підприємства.

РОЗДІЛ 1. МЕТОДОЛОГІЧНІ ЗАСАДИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

1.1 Механізм потечного кредитування

Згідно Закону України „Про іпотеку” [2] - іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванн потекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Основн економічні терміни в іпотечній справі вживаються в такому значенні:

- нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;

- основне зобов'язання - зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

- наступна потека - передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

- іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

- майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

- іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням;

- боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

- пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

- вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного и того ж нерухомого майна;

- нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Предметом потеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.

Предметом потеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення потечного договору.

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Практика потечного бізнесу в різних країнах народила суттєві відмінності у оформленн заставних, які доцільно класифікувати в залежності від особливостей процедур щодо їх обслуговування:

а) загальна заставна - це заставна на декілька незалежних частин нерухомості, як можуть бути звільненні окремо при поверненні іпотечного кредиту відповідними частинами;

б) комплексна заставна - це заставна не тільки на нерухомість, але і на предмети особистого користування та обладнання, які є частиною нерухомості чи розташовані в ній;

в) відкрита заставна – це заставна на відкриту позику (револьверна позика з встановленням максимальної суми наступного кредита, але з плинною ставкою сплати за кредит);

г) переважуюча заставна – дозволяє при існуючому іпотечному кредиті отримати додаткове фінансування від іншого кредитора під підвищену суму та підвищений процент, при цьому позичальник здійснює оплату по новому кредиту, а новий кредитор сплачу кредит та проценти первинному кредитору (перекупка застави під кращі умови);

д) за сумами та темпами повернення кредиту та сплати процентів:

- повністю амортизована заставна;

- лінійно амортизована заставна;

- заставна з прямою сплатою;

- заставна з регульованою нормою процента;

- заставна з ступеневими виплатами по кредиту;

- заставна з зростаючими виплатами по кредиту;

- заставна з перепогоджуємою нормою процента;

- частково амортизована заставна;

Закон України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” [1] регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Основн терміни іпотечного кредитування вживаються в такому значенні:

- управління потечними активами (далі - управління активами) - цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за потечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;

- іпотечний сертифікат (далі - сертифікат) - особливий вид цінного паперу, забезпечений потечними активами або іпотеками;

- іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки;

- іпотечний пул - об'єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

- іпотечн активи - реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування;

- керуючий потекою - банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;

- консолідований потечний борг - зобов'язання за договорами про іпотечний кредит, реформован кредитодавцем;

- управитель - фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами;

- установник - власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;

- частки потечних активів - зобов'язання за окремими договорами про іпотечний кредит, які входять до консолідованого іпотечного боргу.

Уже назва Закону 979 говорить сама за себе. Переважно та в цілому розробив правила, як дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких країнах далекого зарубіжжя. Цю схему показано на рис. 1.1 [26].

Рис. 1.1 - Поширена схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування

Таким чином, у Законі № 979 об’єднано правила для основних елементів схеми, показаної на рис.1.1, а саме: іпотечного кредиту, іпотечного пулу та іпотечних цінних паперів (іпотечних сертифікатів).

Важливо відзначити як позитивний момент концепцію, закріплену в Законі № 979, згідно з якою передбачається дворівнева схема ринку, що спирається на іпотечне кредитування. На першому рівні такої схеми стоїть банк, що нада потечні кредити (ІК1,..., ІКn) зацікавленим особам (громадянам і домовласникам). На другому рівні схеми знаходиться спеціалізований посередник, який розміщує іпотечні цінні папери на ринку.

Якщо розміщенням потечних цінних паперів серед інвесторів займатиметься безпосередньо банк, схема перетвориться на однорівневу (на рис. 1.1 це показано лінією, названою «Перший рівень»).

Для того щоб схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування, працювала, необхідно, щоб, по-перше, банк міг надавати довгострокові кредити («довгі гроші»). Таку умову можна з упевненістю назвати необхідною, оскільки метою використання іпотечного кредиту є придбання нерухомості, а отже, майна, що дорого коштує. Чим менший строк, на який надається кредит для придбання нерухомого майна, тим він менш привабливий. Тому для стійкої роботи схеми іпотечного кредитування строки такого кредитування мають бути тривалими.

По-друге, необхідно, щоб на потечному ринку з’явилися довгострокові інвестори: пенсійні фонди, страхов компанії тощо. Такі інвестори, з їх інтересами розміщувати довгостроков активи, якомога краще підходять для рефінансування банками довгострокових потечних активів – такий взаємний інтерес можна порівняти із «дружбою» вилки та розетки.

Схема працю таким чином. Боржник бере іпотечний кредит, за яким він зобов’язаний погашати суму основного боргу (суму кредиту) і виплачувати винагороду за користування кредитом (проценти). Одночасно із цим оформляється іпотечний договір, за яким нерухоме майно, що придбавалося, стає предметом іпотеки.

Потім іпотечн кредити об’єднуються в іпотечні активи, для того щоб банк мав можливість х рефінансувати. Тут слід зауважити, що можливість рефінансування іпотечних активів – одна з найважливіших операцій усієї схеми іпотечного кредитування, оскільки банкіри не є альтруїстами і їм теж необхідно заробляти гроші. Без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляд потечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку. Унаслідок цього схема має на увазі участь спеціальних банків – іпотечних, як працюють із «довгими грошима». Рефінансування іпотечних кредитів, перетворених на іпотечні активи, провадиться за рахунок розміщення серед нвесторів іпотечних цінних паперів.

Налагоджена робота схеми, що базується на іпотечному кредитуванні, залежить і від синхронізац грошових потоків, які проходять шлях від боржників за іпотечними кредитами до інвесторів. Тому ст. 14 Закону № 979 містить норму, що строк обігу іпотечних сертифікатів одного випуску не може перевищувати строку існування потечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження потечних активів. Отже, в інвесторів є гарантія, що обіцяні виплати за потечними сертифікатами буде забезпечено виплатами за іпотечними активами і, крім того, самими активами.

Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможност боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інш умови за рішенням кредитодавця.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та дентифікації боржника.

У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

- вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця;

- згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого потечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;

- право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

- інфляційне застереження;

- умови страхування фінансових ризиків щодо:

- невиконання основного зобов'язання;

- неотримання платежів за цим договором;

- несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;

- несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.

У разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета потеки.

Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизац шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованост боржника за ціною зобов'язання.

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний кредит при сплаті основного зобов'язання.

В нфляційному застереженні та для обліку зобов'язань боржників за договорами про потечний кредит можуть використовуватися індексуючи умовні розрахункові одиниц або інші механізми.

Реформування потечних активів є об'єднання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит у неподільну цілісність зобов'язань - консолідований іпотечний борг, та одночасне об'єднання відповідних іпотек за іпотечними договорами в іпотечний пул.

Кредитодавець має право реформувати в один або декілька консолідованих іпотечних боргів зобов'язання певної кількості боржників здійснювати платежі протягом певного строку в рахунок погашення основного зобов'язання за договорами про іпотечний кредит.

Основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит одночасно може бути реформоване тільки в один консолідований іпотечний борг.

Одночасно з таким реформуванням кредитодавець створює відповідні іпотечні пули. До таких потечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання основних зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг. Розмір іпотечного пулу має бути більшим, ніж забезпечений ним консолідований іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають входити іпотеки, які відповідають таким вимогам:

- предметом потеки є нерухомість, яку збудовано та належним чином зареєстровано у відповідному Державному реєстрі;

- предмет потеки на повну вартість застрахований на користь іпотекодержателя від ризиків загибелі або пошкодження;

- основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит застраховане від визначених у цьому Законі фінансових ризиків на користь кредитодавця.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг зобов'язань боржників щодо здійснення платежів у рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку снування іпотечних активів є вартістю іпотечних активів.

До консолідованого іпотечного боргу можуть бути включені тільки зобов'язання за договорами про іпотечний кредит на придбання, будівництво або реконструкцію нерухомості, забезпечені іпотекою.

Консолідований потечний борг має об'єднувати зобов'язання не менш як трьох боржників. Сума окремого консолідованого іпотечного боргу при реформуванні зобов'язань має бути в розмірі, еквівалентному не менше ніж 200 тисячам євро за курсом Національного банку України на дату здійснення операції з таким боргом.

У консолідований іпотечний борг кредитодавець може включити тільки зобов'язання, які мають однакові умови договорів про іпотечний кредит, умови іпотечних договорів та інші умови, перелік яких визначає кредитодавець.

Кредитодавець, після реформування у консолідований іпотечний борг зобов'язань за договорами про іпотечний кредит і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул, має право проводити операції з відчуження іпотечних активів.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитодавець зобов'язується у визначений договором строк продати першому кредитодавцю придбані у нього іпотечні активи, а перший кредитодавець зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору. Строк, протягом якого іпотечні активи належать другому кредитодавцю, є строком відчуження іпотечних активів.

1.2 Досвід потечного кредитування в розвинених зарубіжних країнах

У розвинених країнах (США, Великобританія, Канада, Німеччина, Фран-ція, Італія) iпотечне кредитування вже давно стало класичним iнструментом на фiнансовому ринку, що дозволяє сьогоднi говорити про iснування рiзних моделей розвитку іпотеки [34].

Становлення нацiональноi моделi iпотечного кредитування потребує вивчення та узагальнення зарубiжного досвiду в цiй сферi.

На сьогоднi iснує двi основнi моделi iпотеки: нiмецька (франко-скандинавська) та американська [37]. Головна вiдмiннiсть мiж цими моделями полягає у тому, якi саме джерела використовуються для фiнансування iпотечних креди-тiв. Так, згiдно з американською моделлю, превалюючим джерелом е фондовий ринок, на якому шляхом випуску iпотечних облiгацiй мобiлiзуються необхiднi кредитнi ресурси. Завдяки такому механiзму у США формується близько 52% ресурсiв, що спрямовуються на iпотечне кредитування.

Американська модель iпотечного кредитування е складнiшою за нiмець-ку. Сьогоднi вона являє собою цiлу систему iпотечних банкiв, ощадних та кредитних асоцiацiй, страхових компанiй, пенсiйних фондiв тощо. Функцiонування стiлькох учасникiв на ринку iпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного iпотечного ринку та використанню фондових механiзмiв фiнансу-вання iпотечних кредитiв. У рiзнi роки у США були створен спецiалiзованi iпотечнi органiзацii, такi, як Федеральна нацiональна iпотечна асоцiацiя, Корпо-рацiя житлового кредитування та Урядова нацiональна iпотечна асоцiацiя. На сьогоднi з Федеральноi iпотечної асоцiацii утворено двi окремi компанiї. Одна з них стала повнiстю приватною компанiєю, акцiї якої котируються на фондовому ринку. Iнша зберегла державний статус та отримала назву Державної нацiо-нально iпотечної асоцiацiї (GNMA). Сферою її дiяльностi є фiнансування та пiдтримка iпотечних програм, якi не можуть повнiстю фiнансуватися на комерцiйнiй основi.

Однiєю з особливостей американськоi моделi iпотечного кредитування є те, що практично всi учасники ринку iпотеки можуть випускати борговi зобов'язання для залучення капiталу на фiнансовому ринку. Останнiми роками ринок iпотечних цiнних паперiв, зокрема iпотечних облiгацiй, випущених у США, є одним iз найбiльш динамiчних та масштабних за розмiрами капiталу. На початок 90-х рокiв його обсяг становив близько $3,5 трлн., а у 2002 р., за оцiнками експертiв, загальний обсяг ринку iпотечних облiгацiй у США склав $4,3 трлн., що становить 22 % загального обсягу випущених у США облiгацiй [39].

Коли мова йде про американську систему іпотечних цінних паперів, най-частіше маються на увазі так звані Mortgage-Basked Securities (MBS), що являють собою фінансовий інструмент, який дає право інвесторам на одержання грошових надходжень від визначеного набору (пула) прав вимог за іпотечними кредитами, забезпечених заставою нерухомості. Позичальники погашають іпотечні кредити щомісячними чи щоквартальними платежами. Власники іпотечних цінних паперів, забезпечених таким пулом, за певною, заздалегідь визначеною схемою, отримують велику частину цих платежів. На практиці існує широка різноманітність MBS, які розрізняються за типом активів, якими забезпечуються, гарантіями і т.п. При цьому існує два основних способи розподілу платежів, що надходять від іпотечного пула [48].

1. Платеж позичальників просто передаються власникам іпотечних цін-них паперів. Так папери називаються наскрізними чи перехідними (pass-through). Власники перехідних паперів мають право на частку в грошовому потоці, породженому пулом кредитів. Емітент сертифікатів участі є лише керуючим самим пулом. Ризики, пов'язані з несвоєчасним поверненням позичальниками кредитів, включених у пул, несуть власники таких цінних паперів. Перехідні сертифікати за своєю конструкцією схожі на паї інвестиційного фонду.

2. Вся емісія іпотечних цінних паперів розділяється на кілька класів. Платежі і ризики можуть бути перерозподілені між цими класами відповідно до певного набору правил структурування й обслуговування. Такі папери називаються структурованими потечними цінними паперами. Типовими прикладами структурованих іпотечних цінних паперів є СМО (Collateralized Mortgage Obligations) і CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).

На сьогоднішній день ринок MBS є одним з найбільш великомасштабних і динамічних секторів не тільки американського, але і світового фондового ринку. Уперше MBS були випущен державним агентством Джинні Мей у 1970 році. Це були бездокументарні цінн папери типу pass-through, що випускаються на основі пула індивідуальних потечних кредитів. Власник такого іпотечного паперу здобував право на неподільну частку доходів в іпотечному пулі. Таким чином, дохід інвестор одержує за рахунок платежів позичальника іпотечного кредиту, що надходять як у погашення основного боргу, так і відсотків, за винятком винагороди кредитора. Джинні Мей стягує 0,1% за свої гарантії і перевірку заставних і 0,4% йде посереднику-емітенту, що працює з агентством. Саме ж агентство не є емітентом вторинних цінних паперів.

З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державн гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери.

У 1981 році на ринок потечних цінних паперів вийшла Федеральна іпо-течна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 роц MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів. Найбільш розповсюдженим є випуск MBS, як реалізуються через операції своп. Загалом схема реалізації подібних випусків має такий вигляд. Спочатку первинний кредитор поєднує в пул кілька іпотечних позик. Фанні Мей, переконавшись, що всі кредити відповідають установленим стандартам андеррайтингу, викуповує цей пул заставних і передає їх у так званий траст довірителя (grantor trust). Саме ж довірче агентство (чи траст) випуска MBS для іпотечного кредитора. Активи, що знаходяться в розпорядженні кредитора, перетворяться з пула індивідуальних іпотечних кредитів у цінні папери, за якими Фанні Мей гарантує своєчасну сплату платежів за основним боргом і відсотками. За надані послуги Фанні Мей стягує з кредитора щомісячну плату, розраховану виходячи з розміру невипла-ченої суми боргу за іпотечними кредитами пула. При цьому кредитор одержує високоякісний ліквідний дохідний цінний папір, який може продати інвесторам. Для кожного пула іпотек установлюється визначений переказний відсоток (рass-thrоugh rate) чи купон, що і складає доход інвестора виплачується емітентом, як правило, на 25-й день після завершення купонного періоду. За-звичай, платежі проводяться щомісяця. Ставка купона за MBS нижче, ніж відсоток за іпотечними кредитами, а різниця в процентних ставках - це плата, стягнута агентством за надання гарантії і плата первинному кредитору за обслуговування. Як правило, неможливо сформувати цілком однорідний пул закладних, тому при випуску "наскрізних" паперів розраховується середньозважена купонна ставка і середньозважений термін до погашення. Платіжним агентством по цінних паперах Фанні Мей виступає Федеральний Резервний банк Нью-Йорка. MBS випускаються в бездокументарній формі. Стандартний номінал - 1000 доларів.

Цінні папери, аналогічні сертифікатам участі, випускають і приватні компанії. Як правило, цим займаються дочірні компанії інвестиційних банків і будівельних корпорацій. Їхн папери не є загальними зобов'язаннями емітента. Емітент лише уступає права на потечні кредити і передає їх у спеціальний траст. За емітентом залишається обов'язок обслуговувати позики і право одержання за це комісійних, а інвестор одержує частку в пулі іпотечних кредитів і право на pro rata фінансових потоків. Виплати за відсотками плюс планові і позапланові виплати основних сум кредитної заборгованості щомісяця передаються інвестору і, як правило, організація, що обслуговує позичку, гарантує виплати інвесторам у випадку недонадходження платежів від позичальників. Приватному емітенту цінний папір "прямої дії" дає можливість продати активи, залишивши за собою дохід від обслуговування кредитів. З моменту, коли активи продані, цінний папір "прямої дії" не фігурує в балансі емітента, а прибуток чи збиток виявляється в період продажу. Основним обов'язком емітента (обслу-говуючо особи) є передача платежів за відсотками і плановими та достроковими виплатами основних сум кредитної заборгованості інвестору, при необхідності авансуючи ц виплати.

Крім традиційних нструментів Фанні Мей періодично пропонує ринку нові фінансові продукти. Насамперед це так звані Stripped MBS - папери типу pass-through, створен шляхом поділу (стриппування) платежів за основним боргом і відсотків за заставними, що лежать в основі стриппованих цінних паперів. У результат утворюються два класи цінних паперів. Власники одних одержують платежі за рахунок грошових потоків, що надходять в оплату відсотків (interest only), інш - за рахунок надходжень, що погашають основний борг (principal only). Звичайно ціни паперів цих класів приблизно дорівнюють ціні стандартного MBS, що зазнав стриппування. Папери типу principal only ще називаються "інструментами глибокого дисконту". У випадку зниження процентних ставок на ринку мовірність дострокового погашення зростає і прибутковість цих паперів збільшується. І навпаки, власники паперів типу interest only виграють при рост процентних ставок. Таким чином, ці інструменти використовуються для контролю управління ризиками.

Ще один інструмент, про який говорилося вище - Collateralized Mortgage Obligations, CMO. Ці папери відрізняються тим, що випускаються траншами. Якщо традиційні інструменти гарантують всім інвесторам одержання рівних часток потоків коштів, що надходять у погашення кредитних зобов'язань, то в даному випадку папери розділяються на класи в залежності від строків, прибутковості і ризиків. Перевага СМО полягає в тому, що за рахунок розбивки на транші вони відсувають ризики дострокового погашення кредитів, а отже, зменшують нестабільність майбутніх надходжень. Перерозподіл виплат за траншами здійснюється в залежності від термінів виходу траншів, тобто з перших траншів знімається частина прибутковості і переноситься на останній транш, який характеризується найбільшим ризиком.

У даний час американська модель вторинного ринку успішно застосовується у Великобритан Канаді, а також у багатьох країнах Латинської Америки - Аргентині, Болівії, Бразилії, Чилі, Колумбії, Еквадорі, Мексиці.

У нiмецькiй моделi основним джерелом формування кредитних ресурсiв для iпотечних кредитiв є система ощадних вкладень i лише близько 20% необхiдних коштiв залучається на фондовому ринку [50].

Основою функцiонування системи ощадних вкладень е так званi будiвельнi (житловi) ощаднi каси. Джерелом кредитних ресурсiв для цiльових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премiя, що виплачується вiдповiдно до контракту про житловi заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свiй рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тiльки вкладник ощадноi каси. Слiд зауважити, що вiдсотковi ставки за депозитами та кредитами в таких касах є незмiнними протягом всього строку договору iз вкладником. При цьому цi ставки, як правило, є на 4-5% нижчими за такi по аналогiчних операцiях на ринку.

На особливу увагу заслуговує система державно пiдтримки вкладникiв житлових ощадних кас у Нiмеччинi. Основними формами цiєi пiдтримки е державнi грошовi дотацiї при погашеннi вiдсоткiв за кредит i система податкових пiльг. Зрозумiло, що диференцiацiя видiв i розмiрiв державноi пiдтримки залежить переважно вiд фiнансового та сiмейного стану боржника.

Окрiм Нiмеччини система житлових накопичень успiшно функцiонує у Великобританiї та Францiї. Вiдмiннiстю англiйської системи житлових заощаджень є те, що iпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й iншi особи.

Говорячи про європейську модель іпотечного кредитування, найчастіше мають на увазі класичну німецьку однорівневу модель, у якій іпотечні банки залишають видані позички у своєму портфелі, а для залучення коштів випускають власні облігації, забезпечен платежами від позичальників і заставою нерухомого майна (іпотечні облігації, чи пфандбрифи).

Сучасний пфандбриф - це облігація, що випускається іпотечними банками для фінансування іпотечних кредитів приватним особам і комерційним орга-нізаціям. Забезпеченням пфандбрифів служить як перша заставна на нерухо-мість (іпотечні пфандбрифи), так і кредити суспільному сектору (публічні пфандбрифи). Пфандбрифи випускаються як в іменній формі, так і на пред'явника. Найбільш поширен терміни погашення 3, 5 і 10 років. Звичайно облігація погашається разовим платежем наприкінці терміну, але зустрічаються і відкличні випуски. На відміну від MBS, для пфандбрифів дострокове погашення не передбачається. Велика частина пфандбрифів мають фіксовану ставку процентного доходу, що виплачується раз на рік. Існують і структуровані пфандбрифи, що можуть мати практично будь-як характеристики, використовувані на світовому ринку. Процентний доход за такими цінними паперами сплачується один раз на квартал чи на півроку.

Основна відмінність MBS пфандбрифа полягає в тому, що кожен випуск MBS пов'язаний з конкретним пулом. При емісії пфандбрифів не потрібно створення конкретних пулів для випуску конкретних облігацій, а створюється єдиний пул для усіх випусків. Обсяг пулів, як і їхня структура, постійно змінюється (видаються нові позички, старі погашаються). Банки зобов'язані постійно підтримувати рівність між величиною активів пула величиною пасивів у формі пфандбрифів. Відсотки за пфандбрифами не повинн перевищувати процентні виплати за облігаціями. Суворо повинна дотримуватися відповідність між термінами іпотечних кредитів і термінами пфандбрифів. Заміна забезпечення чітко контролюється. Коли така заміна виявляється неможливою, допускається включення в забезпечення державних облігацій. Всі активи, що служать покриттям пфандбрифів, повинні бути внесені до спеціального реєстру, у якому вказуються характеристики закладеного об'єкту, номінальна сума кредиту т.д. Випуск пфандбрифів здійснюється за наявності незалежного контролера, який призначається й оплачується Федеральним управлінням з нагляду за банками. Головна задача контролера - стежити за 100% наявністю покриття. Кожен пфандбриф має підпис контролера, що засвідчує наявність достатнього покриття. Іпотечн позички можуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5