Дипломная работа: Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності

Іпотечні цінні папери, які використовуються у світовій практиці, можуть нести для інвестора наступн основні ризики: кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний ризик і ризик дострокового погашення.

Кредитний ризик - ризик банкрутства позичальника, несплати позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом. Величина цього ризику знижується за рахунок наявності застави.

Ризик ліквідності - ризик неможливості продати швидко іпотечний папір на ринку. Ринок іпотечних цінних паперів найбільш масштабний у світі. Імовірність того, що попит на потечні цінні папери знизиться, мінімальний.

Ризик дострокового погашення кредиту, що лежить в основі іпотечного цінного паперу. Цей ризик є в MBS і відсутній у пфандбрифах. Для розподілу цього ризику між різними траншами, з'явилися такі різновиди MBS, як СМО і стрипповані MBS.

Процентний ризик - це ризик зміни вартості цінного паперу в залежності від зміни ринкової ставки відсотка. Цей ризик пом'якшується при використанні гнучкої ставки збільшується ризиком дострокового погашення

Випуск iпотечних цiнних паперiв стає популярним i в країнах Європи, де традицiйно використовувалась класична нiмецька схема iпотечного кредитування. Так, в Iталiї та Нiмеччинi стають популярними облiгацiї, що випускаються iпотечними банками.

Взагалi, iпотечнi цiннi папери (mortgage-backed securities) е рiзновидом так званих asset-backed securities - цiнних паперiв, якi дають їх власникам право на отримання грошових надходжень вiд формування певного пулу (набору) ак-тивiв. У випадку випуску iпотечних цiнних паперiв активами права вимоги за iпотечними кредитами, що забезпеченi заставою об'єктiв нерухомостi. Власники iпотечних цiнних паперiв, що забезпеченi пулом активiв, отримують перiо-дичнi платежi за цими цiнними паперами за наперед визначеною схемою. У бiльшостi випадкiв випуск iпотечних цiнних паперiв здiйснюється пiд гарантi держави. У свiтовiй практицi використовуються два принциповi механiзми розподiлу грошових надходжень вiд активiв за iпотечними цiнними паперами:

- платежi надходять власникам iпотечних цiнних паперiв тiльки пiсля того, як здiйснено всi утримання за адмiнiстративне та сервiсне обслуговування цих цiнних паперiв. У фiнансовому лексиконi цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «наскрiзнi»;

- здiйснюється попереднiй подiл емiтованих iпотечних цiнних паперiв на класи за рiвнем ризику та доходу, на основi якого в подальшому здiйснюються структурованi платежi iх власникам. Тому цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «структурованi».

Звичайно, випуск та обiг iпотечних цiнних паперiв, як i будь-яких iнших цiнних паперiв, пов'язаний з певним ризиком. Для пiдвищення рейтингу iпотечних цiнних паперiв серед iнвесторiв у свiтовiй практицi використовують такi схеми [49]:

1. Страхування неперервностi платежiв за iпотечними цiнними паперами (payment interruption insurance). Схема передбачає часткове фiнансування страховою компанiєю платежiв за iпотечними цiнними паперами до моменту реалi-зацii застави.

2. Використання додаткових гарантiй та страховок, що надаються спецi-алiзованими страховими компанiями (financial assurance company).

3. Випуск iпотечних цiнних паперiв пiд гарантований кредит (letter of credit) - зобов'язання сторонньоi фiнансовоi установи, як правило, банку, повнiстю виплатити основну суму боргу та проценти у разi банкрутства емiтента.

Зрозумiло, що цивiлiзоване функцiонування ринку iпотечних цiнних па-перiв неможливе без належноi законодавчоi бази, яка повинна чiтко визначити правила випуску та обiгу цього виду цiнних паперiв, а також встановити механiзм захисту iнтересiв як емiтентiв, так i iнвесторiв. Особливо уваги потребує, зокрема, лiцензування iпотечної дiяльностi спецiалiзованих установ, таких, наприклад, як iпотечнi банки. Так, законодавство Польщi та Угорщини передбачає рiзке обмеження операцiй, якi можуть здiйснюватись iпотечними банками. У цих країнах вони можуть виконувати лише найменш ризиковi операцiї. У Чехiї та Словаччинi iпотечною дiяльнiстю можуть займатися унiверсальнi комер-цiйнi банки за умови застосування вiдповiдних захисних механiзмiв. Але й у цих країнах лiцензiї на iпотечну дiяльнiсть видаються переважно спецiалiзованим банкам.

Дiяльнiсть з iпотечного кредитування росiйськi банки почали освоювати ще в 1998 р., однак пiсля тодiшньої серпневої фiнансової кризи практично всi iпотечнi програми було закрито або призупинено. Поступово з покращанням фiнансової ситуацiї та розвитком фiнансового сектора в Росii iнтерес до iпотеки почав вiдновлюватися. Першим кроком у становленнi iпотечного кредитування в РФ стала Федеральна iпотечна програма, яка вперше почала розвиватись у Москвi.

Основними етапами розвитку iпотеки в Росiї є [46]:

1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.

2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

3. Початок реалiзацiї iпотечної програми фонду 'Дельта-Кредит' - 1998 р.

4. Створення банку 'Московське iпотечне агентство' з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.

5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р.

Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американсько та нiмецької моделей.

Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) «тамтешнього» Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з’явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансово корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до тако схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Рос схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):

Рис. 1.2 - Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії

Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 1.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 1.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.

1.3 Іпотечн цінні папери як механізм залучення грошових коштів та рефінансування комерційних банків

Необхідною складовою іпотечного ринку є процес сек’юритизації, який вперше був застосований в 1970 році у США Державною національною асоціацією іпотечного кредиту та полягає у трансформуванні активів іпотечних банків в ліквідні цінн папери. В такий спосіб, за допомогою випуску іпотечних сертифікатів чи потечних облігацій, іпотечний банк повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів(іпотеки) [51].

В системі відносин, притаманній дворівневій моделі системи іпотечного фінансування, існують два основні сегменти, засновані на використанн різноманітних способів фінансування під забезпечення нерухомим майном, а саме [44]:

- первинний ринок іпотечного кредитування, на якому банки та інші спеціалізован кредитні установи надають фізичним та юридичним особам кредити під заставу нерухомого майна(іпотека). На первинному ринку іпотечного кредитування власне виникають іпотечні зобов’язання, суть яких полягає в тому, що позичальник у встановлений кредитним договором строк зобов’язаний повернути кредит, а в раз його неповернення кредитор має право звернути стягнення на нерухоме майно, яке предметом іпотеки, переважно перед іншими кредиторами боржника. На первинному ринку виникають первинні цінні папери – заставні, які використовуються потечним банком для продажу суб’єктам вторинного ринку з метою рефінансування коштів, вкладених у довгостроковий іпотечний кредит;

- вторинний ринок, фінансування операцій з іпотечного кредитування, на якому нвестори і спеціалізовані установи з фінансування ліквідності (надалі УФЛ) здійснюють рефінансування операцій кредиторів з іпотечного кредитування під забезпечення іпотечними зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку з допомогою спеціальних інструментів (іпотечні сертифікати та потечні облігації, забезпеченням яких є заставні – цінні папери первинного ринку) виникають похідні іпотечні зобов‘язання від іпотеки, що виникла на первинному ринку. Суть цих зобов’язань полягає в тому, що в разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку, інвестор або УФЛ набуває права кредитора за первинним іпотечним зобов’язанням, а в разі його невиконання боржником – має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно.

Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випустити сертифікати на умовах відповідно Закону [1].

Послідовність операцій:

1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).

2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папер 1 рівня – заставну.

3. Банк може продати заставну, отримати міжбанківський кредит під РЕПО – заставно чи випустити цінні папери

2 рівня – іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.

4. При випуску іпотечних сертифікатів – банк продає їх інвесторам.

5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання – інвестори отримують доходи за рахунок надходження в банк коштів від погашення іпотечного кредиту.

Послідовність операцій:

1. Банк кредитує володара незавершеного будівництва (чи володара площадки під будівництво) під заставу нерухомості (іпотека).

2. Згідно умов кредитного договору банк отримує від заставодавця цінний папір 1 рівня – заставну.

3. Банк може продати заставну фінансовій установі, яка випускає цінні папери 2 рівня – іпотечні сертифікати, забезпечені іпотечною заставною.

4. При випуску іпотечних сертифікатів – фінансова установа продає їх інвесторам.

5. По закінченню строку обертання іпотечних сертифікатів чи на протязі строку обертання – інвестори отримують доходи за рахунок надходження в фінансову установу коштів від погашення іпотечного кредиту.

Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування потечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження потечних активів.

Іпотечн сертифікати можуть бути випущені у вигляді [1]:

- сертифікатів із фіксованою дохідністю;

- сертифікатів участі.

Випуск сертифікатів здійснюється з додержанням таких вимог:

- загальний розмір емісії сертифікатів не може перевищувати вартість іпотечних активів;

- строк обігу сертифікатів не може перевищувати строк дії договорів про іпотечний кредит, реформованих в іпотечні активи, які є забезпеченням випуску сертифікатів, строку існування іпотечних активів та строку відчуження іпотечних активів;

- загальна номінальна вартість сертифікатів, випущених емітентом, не може перевищувати 50-кратного розміру власного капіталу емітента;

- обсяг здійснюваного випуску сертифікатів має бути не менше суми, еквівалентно 100 тисячам євро за курсом Національного банку України на день прийняття рішення про випуск сертифікатів;

- ризики за усіма зобов'язаннями, які підлягають об'єднанню у консолідований потечний борг, застраховані відповідно до вимог цього Закону.

Обслуговування операцій та проведення розрахунків за операціями з сертифікатами здійснюються відповідно до розпоряджень власника цих сертифікатів або внаслідок виконання безумовної операції з сертифікатами та на підставі наданих документів, як підтвердженням правомірності здійснення цих операцій.

Якщо емітентом є небанківська установа, кошти за розміщені сертифікати акумулюються на рахунку, відкритому нею в обслуговуючому банку. Якщо емітентом є банк, так кошти він акумулює на окремому рахунку у своєму балансі.

Інформація про умови випуску іпотечних сертифікатів є публічною пропозицією щодо укладання договору управління іпотечними активами.

Інформація про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю крім відомостей, передбачених законодавством України про цінні папери, має містити:

- основні умови договорів про іпотечний кредит, зобов'язання за якими реформован у консолідований іпотечний борг;

- сукупну оціночну вартість іпотечного пулу та його опис;

- перелік випусків сертифікатів, які раніше забезпечувалися цим іпотечним активом;

- засвідчення того, що основні зобов'язання за договорами про іпотечний кредит реформовано відповідно до вимог цього Закону;

- положення про можливість заміни частини іпотечних активів на інші основні зобов'язання, забезпечені іпотеками, в порядку і на умовах, встановлених цим Законом рішенням про випуск сертифікатів;

- перелік усіх керуючих іпотекою та обсяги іпотечних активів, які вони обслуговують (у разі якщо випуск забезпечують декілька консолідованих іпотечних боргів);

- нформацію про ставку доходу за сертифікатами;

- механізм виконання емітентом умов інформації про випуск сертифікатів з фіксованою дохідністю;

- відомості щодо страхування ризиків, визначених цим Законом;

- умови страхування валютних ризиків власників сертифікатів, якщо таке страхування передбачено емітентом;

- дати початку та завершення відкритої підписки;

- умови обігу, порядок відчуження та реєстрації права власності.

Первинний продаж сертифікатів емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення відкритої підписки на сертифікати або через торговців цінними паперами, з якими емітент уклав договори.

Сертифікати підлягають вільному обігу.

Обслуговування вільного обігу сертифікатів, у тому числі депозитарну діяльність щодо цих цінних паперів, здійснює Національна депозитарна система.

Розрахунковим банком щодо операцій з іпотечними сертифікатами має бути банк, обраний емітентом.

Оплата сертифікатів при їх розміщенні здійснюється тільки грошовими коштами.

Сертифікати можуть бути випущені в одній з таких форм:

- менні сертифікати документарної форми випуску (іменні документарн сертифікати);

- менні сертифікати бездокументарної форми випуску (іменні бездокументарн сертифікати);

- сертифікати на пред'явника документарної форми випуску (документарн сертифікати на пред'явника).

Сертифікат участі є іменним цінним папером.

Сертифікати участі - це сертифікати, які відповідно до цього Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами.

Власник сертифікатів участі має такі права:

- право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

- право на задоволення вимог - у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов'язань - з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Виконання зобов'язань за одним випуском сертифікатів участі можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.

Виплати за сертифікатами участі здійснюються відповідно до інформації про випуск таких сертифікатів.

Платеж за сертифікатами участі мають бути меншими, ніж платежі за іпотечними активами, на суму винагороди за управління іпотечними активами та обслуговування цих активів.

Власник сертифікатів участі приймає на себе ризик дострокового виконання зобов'язань боржниками за договорами про іпотечний кредит, реформованими в іпотечний актив, про що обов'язково зазначається в інформації про випуск сертифікатів.

Строк обігу сертифікатів участі має відповідати строку виконання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, що реформовані в іпотечні активи, та строку відчуження іпотечних активів.

Платеж за сертифікатами участі їх власники отримують після розподілу коштів, що надійшли за іпотечними активами.

1.4 Розвиток потечного кредитування в Україні і його правове забезпечення

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40%), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає біля 5% [26]. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає. Існують канони відповідності надходжень і розміщення. Якщо взяти, наприклад, розвинуті країни, то з 50% кредитів населення 40% припадає на іпотечні кредити. В нашій країн цей показник знаходиться на рівні 6%. Це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики. Близько 20% банківських корпоративних кредитів - це великі кредити. Умови, які склались сьогодні в Україні (відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь заполітизованості), дуже сильно загострюють ризики, пов'язані з корпоративним кредитуванням.

Кредити банків населенню - це, перш за все, кредити на споживчі цілі та іпотечні кредити. Спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За минулий рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80%. На 1 липня 2004 року зафіксовано зростання на 40%, тобто розміри іпотечного кредитування збільшуються і це говорить про те, що банки змінюють свою політику в цій сфері.

Іпотечні кредити, що видаються сьогодні банками, номінуються в доларах, як і весь ринок нерухомості в Україні, тобто практично всі кредити видаються у валюті [45]. А якщо вони надаються в національній валюті, то існує певне валютне хеджування яке прив'язане до котировок, що по суті робить ці кредити також валютними. Слід звернути увагу на те, що при наданні кредитів у валюті банки беруть на себе ризики, пов'язані з довгостроковими активами, оскільки активи, по суті, формуються залишками на рахунках експортерів і вкладами населення. В даному контексті дуже значним є валютний ризик, оскільки важко спрогнозувати, як поведе себе гривня в довгостроковій перспективі.

Зростання обсягів портфелів потечних кредитів - це, з одного боку, позитивне явище, але з другого боку ми спостерігаємо зростання портфелів нестандартних, неоднорідних, що в перспектив може бути перешкодою для запуску циклу іпотечного рефінансування. Адже в основ потечної фінансової системи лежить масова видача кредитів на першому рівні (на рівні первинних іпотечних кредиторів) з подальшим випуском під заставу цих кредитів іпотечних зобов'язань (іпотечних облігацій) або існують інші схеми, за допомогою яких первинні іпотечні кредитори рефінансують свою ліквідність. Але зростання неоднорідних кредитів робить ці портфелі нетранспорентними, інвестор не може належним чином оцінити ризики, які пов'язані з придбанням активів чи зобов'язань, які забезпечені цими активами, що також є одним з ризиків розвитку системи іпотечного кредитування.

Значення розвитку потечного ринку в Україні полягає у значному кумулятивному впливі системи іпотечного кредитування на розвиток економіки в цілому. Метою розбудови сучасної системи іпотечного кредитування в Україні, яка б відповідала прогресивним міжнародним нормам, є створення ефективних ринкових механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування на цій основі ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових нструментів, що дозволить поступово знизити вартість іпотечних кредитів для населення та суб’єктів господарювання і збільшити строки кредитування.

Згідно з положенням НБУ „Про кредитування” [15] - іпотечний кредит - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна. Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметом іпотеки при наданні кредиту доцільно використовувати: житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки, що є власністю позичальника, і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Іпотечне (заставне) кредитування під квартири, житлов будинки, виробничі споруди практикується комерційними банками України, але не в спеціалізованій формі, оскільки ліквідність цієї іпотеки в Україні – проблемна.

Іпотечне кредитування в Україні знаходиться на початковій стадії розвитку, оскільки тільки з 2005 року згідно з новим Земельним кодексом України повинен з’явитися ринок землі на Україні, тобто основа реального високоліквідного іпотечного кредитування і появи спеціалізованих іпотечних (земельних) банків.

Окрім цього, іпотечне кредитування, як довгострокове кредитування з довгостроковим вкладенням активів банків, повинно забезпечуватися власним капіталом чи довгостроковою ресурсною базою клієнтів ( наприклад, пенсійні програми чи накопичувальні довгострокові вклади), а також стимулюватися державним регулюванням.

Таблиця 1.1 - Система законодавства України про іпотеку та іпотечне фінансування у 2004 році

Згідно з “Інструкцією НБУ про порядок регулювання діяльност банків в Україні” [12] - для спеціалізованих іпотечних банків установлюються спеціальні значення таких економічних нормативів:

- нормативу миттєвої ліквідності (Н4) - не менше ніж 30 відсотків;

- нормативу максимального розміру кредитного ризику на одного контрагента (Н7) - не більше ніж 5 відсотків;

- нормативу максимального розміру кредитів, гарантій та поручительств, наданих одному інсайдеру (Н9), - не більше ніж 2 відсотки;

- нормативу максимального сукупного розміру кредитів, гарантій та поручительств, наданих інсайдерам (Н10), - не більше ніж 20 відсотків.

Згідно з „Планом рахунків бухгалтерського обліку в банках України” [14] під інвестиційно-іпотечним кредитуванням банками України фізичних осіб розуміється два напрямки:

а) інвестиційно-іпотечне кредитування під майбутнє освоєння земель, при цьому заставою при цьому виді інвестування є нотаріально оформлення права банку на предмет інвестування до моменту остаточного погашення кредиту та сплати процентів за ним;

Реальне інвестиційно-іпотечне кредитування фізосіб під освоєння земель можливе тільки при появі з 2005 року реального ринку землі, як приватної власності, згідно з новим Земельним Кодексом України. Оскільки банки, згідно закону України „Про банки та банківську діяльність” [7], не мають права на привласнення землі з метою проведення на ній прибуткової діяльності, земельна застава повинна бути реалізована на ринку землі, а отримані грош повинні поступити банку на покриття суми кредиту та нарахованих процентів.

б) інвестиційно-іпотечне кредитування під майбутнє будування житла чи будівель, при цьому заставою цьому виді інвестування також є нотаріально оформлення права банку на предмет інвестування до моменту остаточного погашення кредиту та сплати процентів за ним;

Реальна спеціалізація комерційного банку як банку інвестиційно-іпотечного кредитування в Україні декларується АКБ „Промінвестбанк”, а фактично пройшла експеримент в АКБ „Аркада” (м.Київ) в 1999 – 2002 роках при виконанні Указу Президента України "Про проведення експерименту в житловому будівництві на баз холдингової компанії "Київміськбуд".

При проведенні інвестиційно-іпотечного експерименту з запровадженням механізму ресурсного наповнення фондів інвестиційних довгострокових кредитів в АКБ Аркада” були впроваджені наступні терміни інвестиційно-іпотечного кредитування, погодженого з пенсійним антиінфляційним накопленням – страхуванням вкладників:

- Уповноважений банк (надалі - банк) - комерційний банк, з яким холдингова компанія "Київміськбуд" уклала відповідну угоду щодо залучення коштів громадян-вкладників до житлового ощадного вкладу з наступним х спрямуванням на кредитування будівництва житла у відповідності до умов цього Положення.

- Житловий ощадний вклад (надалі - вклад) - кошти, як вносять громадяни і суб'єкти підприємницької діяльності на житловий ощадний рахунок на ім'я вкладника на визначений строк за відсотковою ставкою у відповідност з укладеними договорами, а також нараховані проценти на вклад, які банк на умовах, установлених у договорі, приєднує до вкладу.

- Житловий ощадний рахунок - рахунок "Кошти за довірчими операціями фізичних осіб з житловими ощадними вкладами", відкритий в балансі банку для залучення коштів громадян і суб'єктів підприємницько діяльності на довгострокові житлові ощадні вклади з наступним їх спрямуванням на довгострокове кредитування будівництва житла для населення та здійснення соціальних виплат.

- Іменний рахунок вкладника - рахунок в управлінському обліку, який банк веде в розрізі кожного вкладника.

- Договір житлового ощадного вкладу (далі - договір) - публічна цивільно-правова угода, що засвідчує право банку, у відповідності до договору комісії, розпоряджатись вкладом та право вкладника отримати на чітко визначених умовах соціальні виплати в разі виникнення у вкладника права на отримання соціальних виплат.

- Договір комісії - публічна цивільно-правова угода, за якою уповноважений банк зобов'язується за дорученням вкладника укласти одну або кілька угод від свого імені за рахунок вкладника;

- Одиниця інвестування (ОдІн) - еквівалентна розрахункова одиниця умовної площі житла з урахуванням його середньої ринкової вартості, яку банк використовує при веденні обліку коштів, наданих кредитів та нарахованих на них процентів на житловому ощадному рахунку та при розрахунках процентів за вкладами. Курс Один до гривні встановлює Акціонерний комерційний банк "Аркада".

- Кредитування будівництва житла (далі - кредитування) - спрямування вкладів на будівництво житла для довірителя відповідно до кредитно угоди про інвестування у житлове будівництво на умовах забезпеченост повернення, строковості, платності та цільового характеру використання.

- Кредитна угода про інвестування у житлове будівництво (дал - кредитна угода) - публічна цивільно-правова угода, що засвідчує відносини позики між банком та довірителем, спрямовані на встановлення між ними прав обов'язків, у яких банк передає довірителю у власність суму грошей за обумовлену плату у вигляді процентів від переданої суми, а довіритель зобов'язується повернути банку таку саму суму грошей на визначених угодою умовах і в обумовленому порядку.

- Інвестиційний контракт про інвестування у житлове будівництво (далі - інвестиційний контракт) - публічна цивільно-правова угода про нвестування грошових коштів довірителя в будівництво житла, яка укладається між ним (довірителем) та холдинговою компанією "Київміськбуд".

- Заздалегідь обумовлений довірителем ефект - об'єкт нвестування (готове житло), обумовлений інвестиційним контрактом між довірителем та холдинговою компанією "Київміськбуд", який довіритель має отримати у власність на визначених інвестиційним контрактом умовах у визначені строки та відповідної якості.

Банк проводить такі операції за житловим ощадним рахунком:

а) акумулює кошти, що надходять від вкладників, у відповідності з укладеними договорами;

б) щомісяця зараховує суми нарахованих процентів на вклади у відповідності з укладеними договорами;

в) виплачує кошти, що належать до сплати вкладникам, у відповідності з укладеними договорами;

г) на підставі договору та інших договорів цивільно-правового характеру за рахунок вкладів надає кредити громадянам для житлового будівництва в будинках, спорудження яких веде холдингова компанія "Київміськбуд". Гарантією повернення вкладів та сплати процентів є застава майнових прав на житло.

Згідно з “Інструкцією НБУ про порядок регулювання діяльност банків в Україні” [12] - для уповноважених банків, що залучають кошти фізичних осіб для фінансування житлового будівництва, установлюються спеціальні значення таких економічних нормативів:

- мінімальний розмір регулятивного капіталу банку (Н1) - не менше ніж 35 відсотків від суми залучених коштів фізичних осіб та одночасно не менше ніж 5 млн. євро;

- нормативу адекватності регулятивного капіталу (Н2) - не менше ніж 18 відсотків;

- нормативу адекватності основного капіталу (Н3) - не менше ніж 12 відсотків;

- нормативу миттєвої ліквідності (Н4) - не менше ніж 30 відсотків.

У відповідності з вимогами Закону України "Про потеку" Кабінет Міністрів України затвердив “Тимчасовий порядок державно реєстрації іпотек” (Згідно Прикінцевих положень Закону України "Про потеку" Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек діятиме до прийняття Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”), “Порядок формування фондів житла для тимчасового проживання” та “Порядок надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання”.

Обсяги іпотечних кредитів та кількість банків, що їх надають, протягом останніх років швидко зростали (Табл.1.2) (Чинна система звітності НБУ не розрізняє іпотечні кредити в залежності від того, хто є отриму потечний кредит - чи то юридична, чи фізична особа. Також ця звітність не да можливості оцінити, яка частка з цих кредитів, пов’язана з будівництвом та придбанням предмету іпотеки, а яка з іншими цілями, і де нерухомість є лише предметом забезпечення зобов’язань позичальників перед кредиторами. У 2004 роц НБУ планує ввести форми звітності, які дозволять отримувати більш детальну нформацію щодо суб’єктів іпотечного кредитування і напрямків використання цих кредитів.). 2002 року обсяг наданих іпотечних кредитів перевищив аналогічний показник попереднього року майже удвічі. При цьому темп приросту обсягів потечного кредитування у 2003 році відносно 2002 року зменшився.

Незважаючи на значне зростання обсягів іпотечного кредитування в останні 3 роки, сучасний стан розвитку іпотечного кредитного ринку не відповідає потребам населення та суб’єктів господарювання [33].

Таблиця 1.2 - Загальні обсяги іпотечних кредитів та кредитів наданих на фінансування будівництва нерухомості

В Україні існує великий попит на послуги іпотечного житлового кредитування з боку громадян. Свідченням цього є тривале істотне зростання цін на житлову нерухомість (отже, пропозиція житла на ринку все ще стотно нижча за попит). Ця ситуація зумовила більш швидкий розвиток іпотечного кредитування купівлі житла порівняно з іншими видами іпотеки.

В Україні на сьогодні діють такі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом [40]:

а) дотаційні - спрямування коштів на будівництво житла та пільгове кредитування за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів з метою реалізації державних програм, а саме:

– молодіжного житлового будівництва;

– забезпечення житлом військовослужбовців;

– “будинок на селі”;

– забезпечення житлом постраждалих від аварії на Чорнобильській АЕС;

– забезпечення житлом державних службовців;

б) корпоративні - використання схем залучення коштів фізичних осіб та банків з метою здійснення будівництва житла в межах будівельно-фінансових холдингів;

в) банківські - за рахунок житлових іпотечних кредитів та кредитів для фінансування будівництва житла.

Незважаючи на поступове зниження процентних ставок та збільшення строків кредитування, потечні житлові кредити залишаються недоступними для широких верств населення. На сьогодні іпотечні кредити фізичним особам, пов’язані з купівлею квартир (будинків), видаються банками у гривнях під 18 – 22 та у іноземних валют (доларах США та Євро) під 12 – 15 процентів річних. Ці кредити, як правило, видаються на строк від 3 до 6 років; лише деякі банки почали видавати іпотечн житлові кредити фізичним особам на строк до 10 – 15 років.

В березні 2004 року на відкритих річних зборах членів Української національної іпотечної асоціації були затверджені Стандарти житлового іпотечного кредитування, які носять рекомендаційний характер для потечних кредиторів.

Земельна іпотека в Україні до цього часу майже не розвивалася через мораторій на продаж сільськогосподарських земель, який згідно з Земельним кодексом [11] діятиме до 01.01.2005 ( до 2008 -2010 року згідно з Постановою Верховної ради України у серпні 2004 року).

Розвиток потечного кредитування в Україні в останні роки відбувається досить активно, в той же час, держава не має цілісної позиції щодо концептуальних засад розвитку Національної системи іпотечного кредитування (мети, цілей, шляхів реалізац державної політики в області розбудови системи іпотечного кредитування в Україні). Така невизначеність у подальшому може призвести до суттєвих проблем при створенні і функціонуванні тих чи інших інституцій на первинному вторинному ринку іпотечних кредитів.

Ефективне функціонування ринку іпотечного кредитування передбачає наявність законодавства, яке на комплексній основі забезпечу формування належного правової бази для розвитку іпотечного кредитування. Відсутність законодавчих актів, що регулюють питання:

(1) створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень,

(2) запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів,

(3) функціонування Земельного кадастру,

(4) створення бюро кредитних історій,

(5) іпотечного кредитування об'єктів незавершеного будівництва, вже зараз суттєво стримують розвиток ринку іпотечного кредитування в Україні.

Закони України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та потечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, що вступили в дію з 1 січня 2004 року, містять низку норм, які можуть спричинити порушення прав інвесторів викликати повторення недовіри до ринку фінансових послуг в цілому. Наслідками набрання чинності цих норм можуть бути:

- занадто висока ризикованість операцій із іпотечними сертифікатами;

- недостатність механізмів регулювання, нагляду, контролю та обмеженість компетенції з боку регуляторів за діяльністю учасників ринку (До учасників ринку іпотечного фінансування та рефінансування належать керуючі іпотекою, розпорядники платежів, управителі іпотечних активів, фондів фінансування будівництва (ФФБ) та фондів операцій з нерухомістю (ФОН), емітенти сертифікатів із фіксованою дохідністю, сертифікатів участі та сертифікатів ФОН).

Не врегульована у Законі України “Про іпотеку процедура державної реєстрації іпотек має бути врегульована окремим законом Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Аналіз Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек (Постанова Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 №410) [17] свідчить, що він не повністю вирішує всі питання, пов’язані з функціонуванням ринку потечного кредитування. Згідно Цивільного кодексу України іпотека є лише однією з форм обмежень прав на нерухоме майно. В той же час кредитодавців цікавить повна інформація про права іпотекодавця на нерухоме майно та усі обмеження цих прав на момент надання іпотечного кредиту.

З метою забезпечення ефективного функціонування ринку іпотечного кредитування необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який ма забезпечувати:

-   відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

- пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, як не здійснили таку реєстрацію обмежень;

- вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувача відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

- принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);

Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:

а) “Дотаційна схема (пільгов кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

- наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;

- обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості;

- обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;

- неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування потечних кредитів.

- держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

- утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.

б)“Корпоративна (безпосередн залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):

- залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон’юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;

- ризики нвесторів, що фінансують об’єкти незавершеного будівництва;

- недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

- неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.

в)“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):

- неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

- валютизація ринку потечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних потечних кредиторів з боку національних інвесторів;

- короткостроков джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;

- невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на ціл фінансування будівництва житла.

З огляду на швидше зростання активів комерційних банків, ніж їх власного капіталу (405,4% проти 198,9% протягом 1999 – 2003 років), показник адекватності регулятивного капіталу поступово знижувався і склав на 01.01.2004 – 15,11%. Враховуючи підвищення з 1 березня 2004 року мінімального значення адекватності капіталу з 8% до 10%, банки, які протягом наступних кількох років будуть основними кредиторами на ринку іпотечних кредитів, найближчим часом можуть почати потерпати від недостатньої адекватності власного капіталу, що в свою чергу призведе до стримування зростання обсягів кредитування, у тому числі іпотечного.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5