Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости кафе и бара

          2.4. Определение стоимости нового строительства.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей  стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:

                                       С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99  *Иофi ,                                   (2.1.)

           где

           С69 -  стоимость единицы  измерения укрупненного показателя  стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г. 

          V - строительный объем  здания.

                   И84  - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен  1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается  согласно Постановлению  Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).

         И91  - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.

         0, 99 – территориальный понижающий коэффициент;

         Иофi – индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.  

Таблица 2.2

Определение строительного объема кафе и бара .

Таблица 2.3

Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

Таблица 2.4

        Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах .

          Таким образом  восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей , в том числе кафе 102 508 531 рублей , бар – 15 844 436 рублей.

             2.5 Определение стоимости улучшений.

            На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает  рыночную стоимость объектов оценки.

С целью приведения арендуемых площадей  в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе  частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений  дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.

 Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился  по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства .Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.

 Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе  и баром выполнено пропорционально их площадям  . Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.

 Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя   Ariston SG 10 OR  и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .

Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.

Таблица 2.5

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года.

         Таблица 2.6

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.

Таблица 2.7

Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах.

Таблица 2.8

Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах .

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7