Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Рыночная арендная плата – это арендный доход,  который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке. 

По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата  за 1 м2  по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9.  По составленному реконструированному отчету о доходах  на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что  потенциальный валовый  доход по объектам  оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару  -  3526,2 долл. 

При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки  должна составлять  270  долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом  показывают, что  стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше. 

Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска  рыночная арендная плата  может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например,  арендная плата по кафе на проспекте Независимости,  Машерова составляет 20-25  дол за 1 м2, на других  объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения  объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью,  а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью,  хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся  и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.

     3.4 Определение действительного валового  дохода.

Действительный валовый доход (EGI) – есть предполагаемый доход при полном функционировании  собственности  с учетом  потерь от незанятости.

EGI = PGI – Потери дохода                                                                                 (3.2)                                         

Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов,  неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.

      3.5 Определение операционных расходов (OE).

Операционные расходы (расходы на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:

1. Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

2. Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

3. Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI – OE                                                                                                  (3.3)                                                                                           

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Результаты составления реконструированного отчета о доходах 

при  плановой арендной плате (первый вариант)

по объектам оценки, долл.

По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости  показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости  по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $  за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5

Таблица 3.2.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл

Таблица 3.3.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -20 дол. ,долл

Таблица 3.4.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.

Таблица 3.5.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате  за 1м2 -10 долл.

Таблица 3.6

Прогноз изменения рыночной арендной платы и

стоимости объектов оценки, долл.

        Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .

Таблица 3.7

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для  кафе.

     Таблица 3.8

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате  по вариантам прогноза  для бара.

           3.7  Прогнозирование срока проекта.

Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит

от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для  условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

           3.8  Методы определения нормы дисконтирования .

Норма дисконтирования -  это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования.  При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль  по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше  отдачу  на  капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.

Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться  следующими методами:

Ø  построения;

Ø  сравнения альтернативных инвестиций;

Ø  выделения;

Ø  мониторинга.

В нашем случае норма дисконтирования  рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .

Таблица 3.9

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней  нормы 

прибыли  по кафе ( вариант 1) .

Таблица 3.10

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней  нормы 

прибыли  по кафе ( вариант 2 ) .

Таблица 3.11

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней нормы прибыли  по кафе ( вариант 3) .

Таблица 3.12

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования  для кафе .

            Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .

            Расчет внутренней нормы прибыли  по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .

Таблица 3.13

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней нормы прибыли  по бару ( вариант 1) .

Таблица 3.14

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней  нормы 

прибыли  по бару ( вариант 2) .

Таблица 3.15

Расчет ставки дисконтирования  методом  выделения  внутренней нормы прибыли  по бару ( вариант 3) .

Таблица 3.16

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования  для бара .

Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7