Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости кафе и бара

окончание таблицы 4.9

         Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10

Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.

         Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным  подходом  на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

           -помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

           -помещений бара – 220 063 тыс.руб. или  102 260  долларов США .

Раздел 5. Согласование результатов оценки.

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :

Таблица 5.1

Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

     Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том,  что  в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная  стандартными методами должна иметь близкие по величине значения.  Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом  отличаются друг от друга.

   Стоимость, полученная затратным подходом,  не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную  оценку рыночной стоимости.

  Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и  прогнозах его изменения  Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому  методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем   затратному.

  Оценка стоимости  в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от  объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная  в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ  результатов оценки,  их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием  метода анализа иерархий, c  помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

·     полноценность представленной информации

·     достоверность расчета рыночной стоимости

·     влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов , одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.

Таблица 5.2.

Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости .

Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех  факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:

полноценность представленной информации -  19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.

Оценка весомости каждого из факторов  в методах оценки  по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.

Таблица 5.1

Расчет весомости фактора

«Достоверность и полнота представленной информации»

Таким образом,  весомость влияния  достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки  в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в  сравнительном подходе-41% .

Таблица 5.2

Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»

Таким образом ,  весомость влияния  вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в  сравнительном подходе-43,3%

Таблица 5.3

Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»

Таким образом ,  весомость влияния  внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-22 %, а в  сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4

Таблица 5.4

Сводная таблица весомости по методам расчета

Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу – 40%; сравнительному подходу 49%.

         Расчеты согласованной рыночной стоимости кафе и бара представлены в таблицах 5.5 и 5.6 .

Таблица 5.5

Расчет согласованной рыночной стоимости по кафе .

Таким образом, согласованная стоимость кафе  составляет 433 467 долл.США  или 932 821 тыс. руб .

Таблица 5.6

Расчет согласованной рыночной стоимости по бару .

Таким образом, согласованная стоимость по бару составляет 81 283 долл. США или  174 210 тыс. руб .

ВЫВОД :

                  согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006г. составляет : 1 098 031 тыс.руб. или 514 750 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

      -помещений бара  174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США .

       Раздел 6. Технология строительного производства.

         Технологическая карта на выполнение малярных работ .

          6.1. Область применения .

        Технологическая карта разработана на выполнение малярных работ с применением ЗДПС ( защитно – декоративного полимерного состава )  в подъездах 9-этажного жилого дома (см рис. 6.1 , 6.2). Окраске подлежат стены , общей площадью – 242 м2.

В состав малярных работ с применением ЗДПС входят :

        -    подготовка поверхности ;

        -    нанесение ЗДПС.

          6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий .

           ЗДПС представляет  собой смесь полимерного связующего и минерального наполнителя на основе жидкого каучука . Для нефактурного (гладкого) покрытия  внутренних поверхностей используется состав ЗДПС-«Д» ; толщина слоя , наносимого кистью , валиком или распылителем – менее 1 мм. Нанесение состава производится при температуре не ниже  +50 C .

           Готовое покрытие из защитно-декоративных полимерных составов должно соответствовать требованиям ТУ 223 БССР 102-90 , приведенным в таблице 6.1.

 Таблица 6.1

     Составы изготавливаются централизовано и поставляются на объект готовыми к применению в полиэтиленовых бочках емостью 120л. согласно ОСТ 6-19-500-78.

Составы транспортируются всеми видами закрытого транспорта в соответствии с правилами перевозки грузов , действующими на данном виде транспорта .При транспортировании составов должно быть исключено попадание атмосферных осадков

 и нарушение однородности.

Рис.6.1

                    Рис 6.2

6.3. Потребность в материально – технических ресурсах .

   Потребность в материально-технических ресурсах приведена в таблице 6.2.

Таблица 6.2.

Ведомость потребности в материалах и изделиях .   

Перечень необходимых машин,механизмов,оборудования,технологической оснастки и т.п. приведен в таблице 6.3.

Таблица 6.3.

Перечень машин , механизмов , оборудования , технологической оснастки , инструмента , инвентаря и приспособлений .

6.4. Организация и технология строительного процесса.

            6.4.1. Подготовительные работы.

            6.4.1.1. Подготовка строительной площадки.

            До начала работ по отделке внтренних поверхностей необходмо :

            - закончить все строительно-монтажные работы по обеспечению фронта работ ;

            - организовать освещение рабочих мест ;

            - завести на объект и подготовить к эксплуатации механизм , приспособления , инструменты , инвентарь ;

            - доставить в требуемом количестве необходимые составы ;

            - установить средства подмащивания согласно проекта производства работ ;

            - очистить помещения от мусора и остатков строительных материалов ;

            - рабочих отделочников обучить способам отделки поверхностей защитно – декоративными полимерными составами ;

            - произвести инструктаж и ознакомление рабочих со способами и приемами безопасного ведения работ и правилами содержания рабочего места ;

            - проверить механизмы на холостом ходу , тщательно осмотреть шланги , устранить изломы и перегибы .

            6.4.1.2. Подготовительные работы внутри здания .

            До начала производства отделочных работ в здании должны быть выполнены следующие работы :

            - устройство кровли ;

            - установка перегородок , дверных и оконных блоков , подоконных досок , фрамужных коробок ;

            - установка встроенных шкафов ;

            - законопачены и изолированы места примыканий оконных , дверных и балконных блоков ;

            - устройство гидроизоляции , теплозвукоизоляции и выравнивающих стяжек перекрытий ;

            - остекление или зашивка оконных проемов в зимнее время ;

            - монтаж и испытание систем отопления канализации , водопровода , газопровода ;

            - оштукатуривание ниш под радиаторы , места прохождения стояков ;

            - прокладка и обесточивание на время работ скрытой электро проводки , прокладка проводки слаботочных линий ;

            - очистка вентиляционных каналов , заделка временных отверстий ;

            - очистка помещений от мусора ;

            - установка лестничных ограждений ;

            - установка мусоропровода .

            6.4.1.3. Средства подмащивания .

            - передвижные подмости ;

            - столики отделочника.

           6.4.2. Технология выполнения работ .

           6.4.2.1. Технологическая последовательность выполнения работ .

           Отделка наружных и внутренних поверхностей защтино – декоративными полимерными составами выполняется в следующей технологической последовательности:

           - подготовка поверхности в зависимости от ее качества ;

           - нанесение ЗДПС последовательно в два слоя .

            6.4.2.2. Подготовка поверхности .

            Поверхность перед отделкой предварительно очищают от пыли , загрязнений , жировых пятен , солевого налета и других веществ , способных оказать отрицательное воздействие на адгезию . Очистка производится при помощи стальных щеток и шпателей .

Жировые пятна удаляют с помощью различнх растворителей и специальных составов (5% раствор каустической соды ) . После удаления загрязнений поверхность обеспыливают сжатым воздухом.

          Срубку наплывов производят вручную с помощью зубил , молотков с двойным заострением , скарпелей . На больших площадях применяются электро- и пневмомолотки ,

электрические щетки пескоструйные аппараты .

           Размеры раковин , местных наплывов и впадин на бетонных поверхностях не должны превышать установленных требованиями  ГОСТ 13015.0-81*. На поверхности не допускается наличие трещин , отслоений от основания , механических повреждений .

           Устранение трещин и раковин  рекомендуется производить шпатлевочным составлм на основе сухой растворной смеси  № 604 ( ОАО «Забудова») , универсальным шпатлевочным составом (УШС) фирмы «Арсен» или составом «Полимикс –РШ» и подмазывать эти места вручную с помощью шпателя .

          Окрашенную поверхность стен необходимо промыть мыльоной водой и дать хорошо просохнуть .

         Перед нанесением ЗДПС необходимо приготовить грунтовочный состав и предварительно процедив , нанести его на поверхность краскопультом , валиком или кистью.

Таблица 6.4

        Рецептура грунтовочного состава :

        Подготовка основания сдается заказчику с составлением акта на скрытые работы .

        6.4.2.3. Нанесение защитно декоративного полимерного состава .

        Для одного здания следует использовать составы из одной партии . При нанесении составов разных цветов на стыке наклеивается малярная лента .

        Перед употреблением состав необходимо размешать .

        Состав наносится на сухую поверхность последовательно в 2 слоя путем воздушного распыления при помощи пистолета – краскораспылителя с диаметром выходного отверстия 3-5 мм для мелких фракций и 5-7 мм для крупных фракций . Второй слой наносится не менее чем через 4 часа . Компрессор должен обеспечивать давление 5-8 атмосфер .

          Нанесение состава производится при температуре не ниже  +50 C .

          Продолжительность сушки состава при температуре + 150 C и влажности окружающей среды 70% составляет 1 час ( для состава ЗДПС – «Д») .

         6.4.3. Численно-квалификационный состав и организация труда в бригаде .

        Внутренние и наружные отделочные работы по нанесению ЗДПС выполняются звеном маляров в количестве 3 человек , в том числе :

         маляр 5-го разряда                   - 1

         маляр 3-го разряда                   - 2

         Состав работ , выполняемых малярами при подгтовке поверхности и нанесению ЗДПС приведен в таблице 6.5. Работу в звеньях организуют так , чтобы обеспечить производительность агрегата при помощи которого производится нанесение ЗДПС .

      Количество звеньев или рабочих , выполняющих отдельные операции , подбираются с таким расчетом , чтобы время выполнения этих операций было примерно одинаковым с учетом технических перерывов.

      Схема производства работ по нанесению состава ЗДПС на захватке приведена на рисунке 6.4.

      Схема производства работ по подготовке поверхности и ее огрунтовке валиком приведена на рисунке 6.5.

Таблица 6.5.

 Рис 6.4.

Рис 6.5

Выполнение внутренних отделочных работ начинается с верхнего этажа здания .

 Каждый этаж является захваткой , разбитой на делянки . После окончания работ на этаже  звенья переходят на нижележащий этаж и выполняют последовательно весь комплекс отделочных работ , отделку лестничных клеток производят после завершения работ на всех этажах . Закончив все работы , отделочники приводят в порядок инструмент и инвентарь , шланги промывают водой .

6.4.5. Калькуляция трудовых затрат на выполнение внутренних работ составом ЗДПС .

                 Калькуляция трудовых затрат расчитана в таблице 6.6.

Для очистки поверхности используется компрессор , для приготовления грунтовочного состава электромиксер , для окраски поверхности – пистолет-распылитель.

            График выполнения строительного процесса представлен в таблице 6.7.

Калькуляция трудовых затрат .                                                                                                                  Таблица 6.6

Таблица 6.7

График производства строительных работ .

                                                                                                                                                                         Рабочие дни .

  6.5. Контроль качества и приемка работ .

             Операционный контроль качества работ по отделке поверхностей защитно – декоративным полимерным составом представлен в таблице 6.8.

Таблица 6.8.

              6.6 Технико – экономические показатели .

                Основные технико экономические показатели приведены в таблице 6.9.

Таблица 6.9.     

Технико – экономические показатели .

           Раздел 7. Охрана труда .

           7.1. Указания по технике безопасности.

При производстве работ по отделке зданий следует руководствоваться указаниями СниП III-4.

До начала работ необходимо ознакомить рабочих-отделочников с проектом производства работ и правилами техники безопасности.

Учаски работ , рабочие места  в темное время суток должны быть освещены в соответствии с ГОСТ12.1.046 , СНБ 2.04.05-98 .

Складирование составов производится в закрытых складах расположенных на строй -площадке или внутри отделываемого здания.

При производстве работ по приготовлению смеси следует руководствоваться указагиями “Правил техники безопасности и производственной санитарии на предприятиях цементной промышленности”.

К работе с окрасочными составами допускаются рабочие , достигшие 18-летнего возраста, прошедшие медицинское освидетельствование.

Все работающие перед началом производства работ должны быть ознакомлены с безопасными приемами производства работ , пройти вводный инструктаж и инструктаж непосредственно на рабочем месте.

К управлению механизмами для нанесения окрасочного состава допускаются лица , имеющие право управлять ими.

Оператору необходимо знать : устройство мехагизма , правила и инструкцию по его эксплуатации и техничеому обслуживанию , способы производства работ , техничекие требования к качеству , виды и свойства основных растворов , применяемых при производстве работ.

При работе с пневматическим инструментом необходимо убедиться в исправности рабочих частей инструмента (удочки , форсунки , пистолета краскораспылителя) проверить наличие и исправность манометра , клейма , включать инструмент толь ко после установки его в рабочее в рабочее положение.

Во время работы категорически запрещается сгибать или переламывать шланг.

Подключение (отключение) электроинструмента производится по указанию производителя работ дежурным электромонтером с квалификационной группой  не ниже III . Электроинструмент , имеющий дефекты , подключать для работы запрещается.

Все электрооборудование ти электроинструменты должны быть надежно заземлены . Лица , обслуживающие машину , должны быть обучены приемам освобождения пострадавшего от электрического тока и правилам оказания первой помощи.

Лица , допускаемые к управлению машинами и оборудованием с электроприводом , должны иметь квалификационную группу не ниже II . Подтверждение квалификационной группы следует проводить ежегодно с записью в журнал проверки знаний по технике безопасности .

Применяемые при работе машины ,приспообления и инструменты должны быть испытаны в соответствии с нормами и сроками , предусмотренными правилами Госгортехнадзора и Госэнергонадзора.

        Запрещается:

-работать при неисправном оборудовании;

-допускать к работам посторонних ;

-отсоединять воздушные шланги и рукава под давлением;

-производить разборку , ремонт , регулировку , смазку и крепление узлов и деталей во время работы машины (механизма);

-оставлять без надзора инструмент , подключе6нный к сети;

-работать с электроинструментом без заземления.

Запрещается эксплуатация бригадной кладовой при отстутствии защитного отключающего или заземляющего устройства.

Маляры , наносящие окрасочные составы , должны работать в спецодежде , респираторах , защитных очках и резиновых перчатках.

Рабочие места маляров должны быть обеспечены инвентарными средствами подмащивания (подмостями).

Ответственность за обеспечение здоровых и безопасных условий возлагается на руководителей работ – мастера или прораба.

Погрузочно-разгрузочные работы следует осуществлять в соответствии с требованиями ГОСТ 12.3.009.

При применении составов следует применять индивидуальные средства защиты по ГОСТ 12.4.020.

При применении и хранении защитно-декоративных полимерных составов следует руководствоваться требованиями ППБ РБ 1.01-94 и ППБ-05-86.

            7.2.Пожарная безопасность .

При производстве работ на захватках пользование открытым огнем не допускается , так же должно быть категорически запрещено курение .

Не разрешается накапливать на захватках лакокрасочные вещества , их следует хранить в  закрытых металлических контейнерах в безопасном месте . На рабочем месте разрешается хранить количество не превышающее сменной потребности .

Противопожарное оборудование  должно содержаться в исправном , работоспособном состоянии .

Рабочие места маляров должны проветриваться .

Электроустановки должны быть во взрывобезопасном исполнении . Кроме того должны быть приняты меры , предотвращающие возникновение и накопление зарядов  статического электричества .

Заключение.

                В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара  , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .

                Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .

                В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки . Сделан вывод о привлекательности объектов оценки для потенциальных инвесторов .

                Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка , с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки . Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006г. составила:    599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

       -помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

       -помещений бара  71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .

                Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем варинтам прогноза . Расчет ставки дисконтирования  выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности . Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г  составляет:

             Кафе  - 874 970 920 рублей  или 406 585 долларов США ;

             Бар   - 148 139 176 рублей  или 68 838 долларов США .

         В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи , местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом. Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным  подходом  на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

           -помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

           -помещений бара – 220 063 тыс.руб. или  102 260  долларов США .

                Согласование результатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий , который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости . Согласованная рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная методом иерархий по состоянию на 1.01.2006г. составляет : 1 098 031 тыс.руб. или 514 750 долл. США

в т.ч.:

       -помещений кафе 923 821 тыс. рублей или 433 467 долларов США ;

       -помещений бара  174 210 тыс. рублей или 81 283 долларов США

           В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома . Также разработаны мероприятия , связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах .

           Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков .

             Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов

Microsoft Word , Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

Список использованных источников .

1 . Грабовый П.Г. «Экономика недвижимости» ,

      Москва – 1994 г.

2 . Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России.»

      Москва – 2000 г. 

3 . Грязнов В.Н. «Оценка бизнеса»

     Москва – 2003 г.

4 . Атаев С.С «Технология строительного производства»

     Москва -1984 г.

5. Типовая технологическая карта на выполнение малярных работ с использованием защитно – декоративного олимерного состава .

6. «Охрана труда : безопасность при строительных работах» . Выпуск 4 .

    Минск – 2003 г.