Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости кафе и бара

             3.9 Дисконтирование денежных потоков .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PVNOI +  PVREV,                                                               (3.4)                                                            

где

PVNOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PVREV настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

Ø  непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

Ø  принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

Ø  прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет  постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4  варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) . 

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

   Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования  денежных  потоков, долл.

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе  методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..                   

  Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.

 Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости  бара  за пятилетний период по вариантам прогноза .

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .                   

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом  дисконтирования денежных потоков  с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков  составляет   68 838 долл.,  или 148 139 376 руб.

 ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г  составляет:

Кафе  - 874 970 920 рублей  или 406 585 долларов США ;

Бар   - 148 139 176 рублей  или 68 838 долларов США .

             4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .

            Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую  коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность  и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2. Исходная информация по объектам аналогам .

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением  очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике  рыночных цен на объекты недвижимости  Республики Беларусь и  предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги  представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1.

Информация об  объекте оценке и объектах аналогах.

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в  июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения  корректировки  был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены  в таблице 4.2.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7