Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Таблица 2.9

Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений.

Таблица 2.10

Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.

        Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.

  Таблица 2.11

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.:  кафе  - 447 060 847 руб., бар  - 59 470 333 руб.

           2.6. Оценка величины накопленного износа.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

·     физический износ (исправимый и неисправимый);

·     функциональный износ (исправимый и неисправимый);

·     внешний или экономический износ.

Физический износ  вызывается  разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения  или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием  устройства  здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке,  изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что  износ относится к исправимому,  если затраты на его исправление меньше,  чем добавляемая при этом стоимость.  И, наоборот, износ  относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим   элементам   относятся   строительные  конструкции, образующие несущий остов здания:  фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные  перекрытия,  металлоконструкции.  Нормативный срок их эксплуатации  совпадает  со  сроком  эксплуатации  здания  в   целом, устанавливаемым,  исходя  из  группы  капитальности  в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов,  стен  и  перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые  за  срок  общей  эксплуатации  здания  должны   неоднократно заменяться.

Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время  проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому  исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.

В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась  от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13

Таблица 2.12

Определение физического износа

встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23

окончание таблицы 2.12

 Таблица 2.13

Расчет величины физического износа

        Функционального износа по объекту оценки не выявлено.

Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.

Таблица 2.14             

Расчет величины накопленного износа

Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе  - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.

   2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом .

Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.

Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости.  К косвенным расходам можно отнести:

·     расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;

·     затраты на  оформление  и  регистрацию  прав  собственности;

·     затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом  рынке;

·     стоимость инвестиций в землю и др.

Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.

         Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15

                                          Расчет рыночной стоимости объектов

Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом  по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе – 528 133 тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет:    599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

      -помещений бара  71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .

        Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:

·    метод прямой капитализации;

·    метод капитализации по норме отдачи (прибыли).

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:

               CF1          CF2                  CFn

   PV = ---------- + ---------- + … + -----------,   где                                                         (3.1)                                                 

              (1+i1)1        (1+i2)2               (1+in)n

PV – стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;

СF1,CF2,…, СFn – денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;

i1, i2, …, in – периоды расчета денежных потоков.

Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.

Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.

Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:

Ø  определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;

Ø  определение потенциального валового дохода  от сдачи в аренду помещений;

Ø  рассчитываются операционные расходы  по содержанию объекта;

Ø  составляется реконструированный отчет о доходах.

   3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI).

Потенциальный валовый доход (PGI) – есть общий доход,  который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей,  увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы  

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7