Учебное пособие: Оценка бизнеса

5.   земля

Для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе, применяется показатель:

1.   чистый операционный доход

2.   чистая прибыль

3.   чистый денежный поток

4.   амортизация

5.   нет верного ответа

Расчет стоимости имущества производят по формуле:

1.   доход / стоимость капитализации

2.   стоимость капитализации * доход

3.   стоимость капитализации / доход

4.   стоимость капитализации + доход

5.   нет верного ответа

Текущая стоимость инвестиций, возвращенных в конце инвестиционного периода – это:

1.   реверсия

2.   внутренняя норма прибыли

3.   капитализация

4.   стоимость имущества

5.   нет верного ответа

Ставка дисконта рассчитывается как:

1.   сумма безрисковой ставки и премии за риск

2.   разность между безрисковой ставкой и премией за риск

3.   произведение безрисковой ставки и премии за риск

4.   отношение безрисковой ставки к премии за риск

5.   нет верного ответа

Отрезок времени, в течение которого объект можно использовать , извлекая прибыль – это:

1.   срок экономической жизни

2.   срок физической жизни

3.   эффективный возраст

4.   срок оставшейся экономической жизни

5.   нет верного ответа

При определении денежных потоков рекомендуемый срок прогнозирования составляет:

1.   5 года

2.   3 года

3.   4 года

4.   2 лет

5.   нет верного ответа

Цены специально организованных рынков качественно однородных товаров:

1.   биржевые

2.   справочные

3.   импортные

4.   мировые

5.   нет верного ответа

Деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект:

1.   Стоимость

2.   Затраты

3.   Цена

4.   Заемная стоимость

5.   Страховая стоимость

Принцип оценки недвижимости, связанный с землей, зданиями и сооружениями:

1.    Остаточная продуктивность

2.    Соответствие

3.    Предложение и спрос

4.    Конкуренция

5.    Зависимость

Способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени:

1.     Полезность

2.     Замещение

3.     Ожидание

4.     Остаточная продуктивность

5.     Вклад

Оптимальные суммы различных факторов производства, присочитании которых достигается максимальная стоимость земли:

1.    Сбалансированность

2.    Экономический размер

3.    Экономическое разделение

4.    Зависимость

5.    Соответствие

Когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в сою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов:

1.    Конкуренция

2.    Экономическое разделение

3.    Зависимость

4.    Изменение

5.    Соответствие

Процесс оценки может быть разделен на этапы, к этапу «Сбор и проверка информации» относят:

1.    Анализ построек

2.    Анализ

3.    Предложения об условиях выполнения задания

4.    Логические рассуждения и суждения

5.    Искомый вид стоимости.

Цена, выраженная в деньгах или денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец:

1.    Обоснованная рыночная стоимость

2.    Доход от продажи долгосрочного капитального актива

3.    Плата за управление

4.    Рыночная цена

5.    Рыночная рента

Расчетные инструменты, которые могут быть применены для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций:

1.    Дисконтирование

2.    Суммы денежных средств

3.    Осознанные риск

4.    Ставка дохода

5.    Накопление

Обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга:

1.    Закладная

2.    Первая ипотека

3.    Младшие закладные

4.    Субординация

5.    Залоговое участие

Право на пользование объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных целях:

1.    Сервитуты

2.    Право пожизненного владения

3.    Арендные соглашения

4.    Опцион

5.    Контракт на титул

Право государственных органов ограничивать варианты использования собственности, тем самым не допуская строительства определенных зданий и сооружений:

1.    Правила зонирования

2.    Изъятие

3.    Строительные правила

4.    Требования охраны окружающей среды

5.    Конфискация

Дисконтирование и приведение притока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта:

1.    Чистая текущая стоимость (NPV)

2.    Валовый рентный мультипликатор (GRM)

3.    Общая ставка дохода (OAR)

4.    Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR)

5.    Чистый распологаемый доход (NSI)

Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам и может достигать 70% для частных лиц:

1.    Обычный доход

2.    Доход от продажи долгосрочных капитальных активов

3.    Налогооблогаемый доход

4.    Доход от пасивной деятельности

5.    Доход от перепродажи

Если стоимость купленных с использованием кредитов активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж является:

1.    «отрицательным»

2.    «нейтральным»

3.    «положительным»

4.    «титпичным»

5.    «нетиричным»

Использование заемных средств для финансирования покупки недвижимости или других активов:

1.    Финансовый левередж

2.    Равномерный аннуитет

3.    Ипотека с равномерными выплатами

4.    Пожизненный аннуитет

5.    Пожизненное владение

Финансовый институт участвующий в бизнесе, связанном с приносящей доход недвижимостью, активно выдающий строительные кредиты под собственнось любых видов:

1.    Коммерческие банки (CB)

2.    Компании по страхованию жизни (LIC)

3.    Сберегательные и кредитные ассоциации (S&L)

4.    Взаимосберегательные банки (MSB)

5.    Трасты по инвестициям в недвижимость (REIT)

Вид ипотечного кредита предусматривающего выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс «кикер»:

1.    «Совместное участие»

2.    Кредти с «шаровым» платежем

3.    Кредит с фиксированными выплатами основной суммы

4.    «Нарастающие платежи»

5.    «Обратный аннуитет»

Соотношение между ежегодными требованиями по ипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами:

1.    Кредитная постоянная

2.    Залоговое право «мастерового»

3.    Закладная, или ипотека

4.    Ипотечный коэффициент

5.    Обязательство по ипотеке

Ипотечный кредит при котором сумма процентов прибавляется к основной сумме, и результат делится на число месяцев для определения ежемесячных выплат:

1.    «Добавленный процент»

2.    «Канадский ролл-овер»

3.    «Завершающая ипотека»

4.    «Переменная ставка»

5.    «Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости»

Возможность потери от физических или гуманитарных факторов, которая может быть актуарно ожидаема:

1.    Статичный риск (static risk)

2.    Систематический риск (sistematic risk)

3.    Несистематический риск (unsistematic risk)

4.    Динамичный риск (dynamic risk)

5.    Нединамичный риск (undynamic risk)

Финансовый коэффициент «собственного капитала» анализа недвижимости это соотношение:

1.    Стоимость собственного капитала/Стоимость собственности

2.    Стоимость зданий и сооружений/Общие затраты или стоимость

3.    Основная сумма ипотечного кредита/Стоимость собственности

4.    Потери при сборе арендной платы/Потенциальный валовой доход

5.    Операционные расходы и обслуживание долга/Потенциальный валовой доход

Мультипликатор валовых рентных платежей:

1.    Цена покупки/Валовый рентный доход (потенциальный или действительный)

2.    Чистый операционный доход/Ежегодные платежи по обслуживанию долга

3.    Чистый операционный доход/Цена покупки

4.    Ежегодные платежи по обслуживанию долга/основная сумма ипотечного кредита

5.    Чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию долга/Инвестиции в собственный капитал.

Для оценки уровня производительности труда применяется система…

1.   обобщающих, частных и вспомогательных показателей

2.   обобщающих показателей

3.   частных показателей

4.   вспомогательных показателей

5.   нет верного ответа

К объектам гражданских прав, возникающих в процессе оценочной       деятельности, относится:             

1.   недвижимое, движимое имущество, работы, услуги

2.   недвижимое имущество

3.   движимое имущество

4.   работы, услуги

5.   нет верного ответа

Уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению – это:

1.   рыночный метод

2.   метод срока жизни

3.   метод разбиения

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

Способ определения износа:

1.   экспертный, нормативный, стоимостной

2.   экспертный

3.   нормативный

4.   стоимостной

5.   нет верного ответа

Оригинально оформленный отличительный знак – это:

1.   товарный знак

2.   изобретение

3.   промышленный образец

4.   полезная модель

5.   нет верного ответа

Стадия создания продукта включает:

1.   разработку изделия

2.   освоение производства

3.   стабилизацию продаж

4.   организацию системы сбыта

5.   нет верного ответа

Инновации, являющиеся новыми для отрасли, называются:

1.   пионерными

2.   радикальными

3.   инкрементальными

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

Внедрение новых технологических процессов и форм организации операций называется:

1.   процессом инновации

2.   инкрементальными инновациями

3.   продуктовыми инновациями

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

На стадии освоения продукта происходит:

1.   организация системы сбыта

2.   уменьшение прибыльности продукта

3.   разработка технологических процессов производства продукта

4.   уменьшение дохода

5.   нет верного ответа

Объектом гражданских прав, возникающих при оценочной деятельности, является:     

1.   информация

2.   машины

3.   объекты интеллектуальной собственности

4.   все ответы верны

5.   недвижимое имущество

Стоимость точной копии оцениваемого объекта по действующим ценам  – это:

1.   стоимость замещения

2.   стоимость воспроизводства

3.   ликвидационная стоимость

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

Вторичная стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект – это:

1.   утилизационная

2.   страховая

3.   ликвидационная

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

Способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца:

1.   принцип полезности

2.   принцип замещения

3.   принцип ожидания

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

Уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств - это:

1.   физический износ

2.   функциональный износ

3.   внешний износ

4.   все предыдущие ответы верны

5.   нет верного ответа

Период времени, в течение которого объект реально существует – это:

1.   срок физической жизни

2.   срок экономической жизни

3.   эффективный возраст

4.   срок оставшейся экономической жизни

5.   нет верного ответа

Предложение по усовершенствованию техники – это:

1.   рационализаторское предложение

2.   полезная модель

3.   промышленный образец

4.   изобретение

5.   нет верного ответа

Патент на изобретение действует в течение:

1. 25 лет

2. 20 лет

3. 15 лет

4. 10 лет

5. 5 лет

Фондоемкость

1.   отношение стоимости основных фондов к объему выполненной работы

2.   отношение стоимости основных фондов к численности работников

3.   произведение стоимости основных фондов на объем работы

4.   произведение суммы расходов на объем выполненной работы

5.   отношение суммы расходов к стоимости основных фондов

Фондооснащенность

1.   отношение стоимости основных фондов на производительную площадь

2.   отношение производственной площади к стоимости фондов

3.   стоимости основных * производственную площадь

4.   произведение производственной площади на фондовооруженность

5.   отношение основных фондов к фондоемкости

Амортизационный срок службы

1.   период, в течение которого стоимость подвижного состава полностью переносится  на выполняемую транспортную продукцию

2.   оптимальный срок службы минус нормативный срок службы

3.   фактический срок службы минус нормативный срок службы

4.   фактический срок службы минус оптимальный срок службы плюс нормативный срок службы

5.  

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.    Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов / Пер. с англ., - М.: ЗАО "Олимп-Бизнес", 1997. Второе (дополненное) издание – 2004.

2.    Глоссарий к международным и европейским стандартам оценки на русском языке и англо-русский словарь / Микерин Г.И., Павлов Н.В. - М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

3.    Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

4.    Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

5.    Грязнова А. Оценка имущества. А., 2000.

6.    Европейские стандарты оценки / Микерин Г.И., Павлов Н.В., Артеменков И.Л. – М., Российское общество оценщиков, 2003

7.    Забота о Земле. Стратегия устойчивого существования”, 1991г.

8.    Закон  РК «Об оценочной деятельности  в РК», Астана, 30 ноября 2000 года, № 109-11 ЗРК.

9.    Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";

10.  Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";

11.  Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II

12.   Истоки и перспективы”. Зеленый мир N 22, 1995 г.

13.  Международные стандарты оценки (Шестое издание 2003) / Пер. с англ. Микерин Г.И., Артеменков И.Л., Павлов Н.В. - М.,: Российское общество оценщиков, 2004

14.  Международные стандарты оценки / Микерин Г.И., Павлов Н.В. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

15.  Методологические основы оценки стоимости имущества (Учебное пособие) / Микерин Г.И., Гребенников В.Г., Нейман Е.И. - М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

16.  Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Том 1. Международные стандарты оценки: перевод, комментарии, дополнения. Том 2. Глоссарий к Международным стандартам оценки М., «НОВОСТИ», 2000

17.  Особенности оценочной деятельности применительно к условиям Новой экономики (Хрестоматия) / Козырев А.Н., Макаров В.Л. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

18.  Оценка бизнеса: Учебник Под ред.Грязновой А 2002г

19.  Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (Учебное пособие) / Козырев А.Н., Макаров В.Л. М.,: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003

20.  Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 17 августа 1992 года № 683 «О порядке ведения Государственного земельного кадастра и мониторинга земель в РК» п.5

21.  Путин В.В. Минерально-сырьевые ресурсы в стратегии развития экономики. Использование и охрана природных ресурсов. 2000. № 3. С. 3.

22.  Роберт Н. Холт   Основы оценки в деятельности предприятий. М., 2000.

23.  Рындин А.Б, Шамаев  В.И. Основы оценки движимого и недвижимого имущества - М.: Финансы и статистика 1995.

24.  Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";

25.  Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, "О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан";

26.  Финансовый менеджмент: Теория и практика. Учебник под редакцией Е.С.Стояновой. М.: ерспектива 2002.

27.  Финансы и инвестиции. Англо-русский и русско-английский толковый словарь. «Пособия Эрнст энд Янг» (Учебное пособие) / Микерин Г.И., Павлов Н.В. – М.: Джон Уайли энд Санз, 1995

28.  Шевчук А. Экономический механизм охраны природы. - Экология и бизнес”, 1993г.

29.  Экология, охрана природы и экологическая безопасность. Учебное пособие для системы повышения квалификации и переподготовки государственных служащих. Под общей  редакцией проф. В.И. Данилова-Данильяна. М.: Изд-во МНЭПУ, 1997.

30.  Экономика недвижимости Дияров С.К. 2003 Кызылорда

Приложение 1-1

Типовое заключение

по оценке земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве собственности

«Утверждаю»

Заключение по оценке на сумму 136 324 доллара США

залоговая стоимость

__________________________________

должность курирующего Руководителя Банка (Филиала)

 ____________   ____________________

подпись                                                                          ф.и.о.                     

25 января 2002

дата   месяц          год    

Заключение по оценке по проекту ТОО «сcc»

   наименование проекта

Дата проведения оценки: 25 января 2002 года

Курс Национального банка РК: 1 доллар США = 151,30 тенге

Заемщик: ТОО «СCC»

сумма займа: 250 000 долларов США

срок займа: 1 год

ставка вознаграждения: 18 %

cрок до первого платежа по вознаграждению: 270 дней

Залогодатель: ТОО «СCC»

предмет залога и место его расположения: земельный участок (право собственности), г. Алматы, ул.Фурманова, 157

Оценка произведена на основании произведенного обследования объекта и предоставленных документов:

-   Акта на право собственности на земельный участок №0015789 от 15.03.2001;

-   Договора купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001;

-   Платежного поручения №125 от 20.02.2001;

-   Справки налогового комитета по Медеускому району г.Алматы №1/78 от 22.01.2002;

-   Документов, подтверждающих объемы, стоимость и оплату работ по улучшению земельного участка (перечень см. ниже).

1. Описание предмета залога

            Предлагаемый в залог земельный участок располагается на углу ул.Фурманова и Хаджи Мукана. Район расположения характеризуется развитой инфраструктурой (имеются транспортные магистрали и развязки, необходимые инженерные коммуникации), застроен преимущественно зданиями жилого и, частично, офисного назначения, имеются предприятия розничной торговли, общественного питания, службы быта, досуга и отдыха.

Район признан экологически чистым.

Земельный участок площадью 0,8295 га (8 295 кв.м) находится в праве собственности ТОО «СCC» согласно предоставленным документам.

Форма земельного участка правильная, прямоугольная, ориентировочные размеры в плане 50 на 150 метров. Протяженная линия (150 м) располагается вдоль ул.Хаджи Мукана.

Собственником выполнены работы по улучшению земельного участка:

-   выполнена планировка поверхности;

-   проложены и подведены центральные наружные сети холодного и горячего водоснабжения, канализации и отопления, электросеть.

В отношении коммерческого использования земельного участка следует отметить следующее:

-   На дату проведения обследования (24.01.2002) начаты работы по устройству котлована для здания, предполагается строительство универсального торгового комплекса, вся площадь земельного участка, в соответствие с проектом, будет занята зданием, элементами благоустройства и местом для парковки автотранспорта. Таким образом, в случае выполнения проекта, дополнительное коммерческое использование объекта невозможно.

-   В случае невыполнения объекта возможно использование земельного участка для строительства жилых или офисных зданий.

Таким образом, учитывая местоположение земельного участка, его площадь и наличие подведенных инженерных систем привлекательность данного объекта можно расценивать как выше среднего.

2. Оценка предмета залога

            Оценка земельного участка доходным методом не рассматривалась ввиду неразвитости рынка аренды земли.

2.1. Рыночный метод

Для определения стоимости земельного участка использован метод сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов с последовательным внесением поправок к стоимости.

Технология расчета следующая:

-      Определены сопоставимые с оцениваемым земельные участки и сумма предложения их реализации (использована информация, публикуемая в периодических специализированных изданиях «Крыша», «Из рук в руки);

-      Определена цена предложения реализации сопоставимых земельных участков за 1 кв.м;

-      К цене предложения реализации определена поправка на условия продажи (скидка при возможном заключении сделки купли-продажи) в размере 5% и определена скорректированная цена;

-      Последовательно определены поправки (оцениваемый участок принимается за 100%) и на основании поправок скорректированы цены:

-      поправка на размеры (площадь и в плане),

-      поправка на местоположение объекта,

-      поправка на улучшения (инженерные сети, планировка, балгоустройство);

-      Определена средняя цена за 1 кв.м  земельного участка на базе последних скорректированных цен;

-      Стоимость оцениваемого земельного участка определена посредством умножения его площади на среднюю цену 1 кв.м:

Таким образом, стоимость земельного участка определенная рыночным методом составляет 28 225 101 тенге или 186 551 доллар США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

2.2. Затратный метод

            Стоимость земельного участка затратным методом определена на основании издержек осуществленных собственником на приобретение объекта и осуществление улучшений.   

Согласно договора купли-продажи земельного участка б/н от 15.02.2001 и платежного поручения №125 от 20.02.2001 стоимость выкупа земельного участка в собственность составляет 20 000 000 тенге.

Общие затраты, вместе с издержками на проведение улучшений (согласно предоставленным документам) составляют:

Таким образом, стоимость земельного участка определенная затратным методом составляет 33 600 000 тенге или 222 075 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату проведения оценки.

3. заключение

3.1. Итоговая оценочная стоимость

Учитывая произведенные расчеты и выводы, итоговая стоимость земельного участка определена на основании расчетов произведенных рыночным и затратным методами.

При определении итоговой стоимости использован способ математического взвешивания результатов разных методов. Ввиду того, что при расчетах:

-      Рыночным методом - использованы реальные данные о ценах сопоставимых объектов и учтены различия в их характеристиках при оценке – значению стоимости придана достоверность 100%;

-      Затратным методом - учтены фактические издержки на приобретение земельного участка и произведенные улучшения, но определенная стоимость не отражает ликвидности объекта – значению стоимости придана достоверность 30%:

Итоговая оценочная стоимость земельного участка составляет 29 465 462 тенге или 194 749 долларов США по курсу Национального Банка РК на дату оценки.

3.2. Залоговая стоимость

Залоговая стоимость земельного участка определена на основании итоговой оценочной стоимости с учетом понижающего коэффициента (учитывающего специфику обеспечения) в размере 0,70:

Залоговая стоимость земельного участка составляет 20 625 824 тенге или 136 324 доллара США по курсу Национального Банка РК на дату оценки.

3.3. Расчет оптимальной суммы кредитования

_________________________       __________________        _____________________

        должность исполнителя                                           подпись                                                                                              ф.и.о.

тел._______________________

Согласовано:

_________________________       __________________        _____________________

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14