Учебное пособие: Оценка бизнеса

2. Условия финансирования сделки

 Под нетипичными условиями финансирования сделки, как правило, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам, которые ниже рыночных. При таких условиях финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки, основанная на разнице в ставках по кредиту.

3. Условия продажи и время продажи

Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в цену продажи объекта - аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность или если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.).

 4. Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

 5. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые так же вносятся корректировки.

   Единицы сравнения (измерения ценообразующих факторов)

Поскольку объекты недвижимости различаются по размеру и составу, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к некоему общему знаменателю. Таким общим знаменателем, как правило, служит цена объекта в расчете на единицу площади.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земельных участков:

·   цена за 1 га;

·   цена за сотку;

·   цена за 1 кв.метр.

Единицы сравнения зданий:

·   цена за 1 кв.м. общей площади;

·   цена за 1 фронтальный метр;

·   цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче   в аренду;

·   цена за 1 куб.м.                       

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

9.2. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные корректировки  вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ,  время продажи.

Стоимостные корректировки

а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.

 К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. 

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)

Расчёт и внесение поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

·  методы, основанные на анализе парных продаж;

·  экспертные методы расчёта и внесения поправок;

·  статистические методы.

 Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки  цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)

Таблица 9.1    Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир

.

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

  Обоснование корректировок.

  1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.

  2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж  II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).

Таблица 9.2.        Таблица корректировок

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

 Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0

 Если   объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

 Х = 1.0 +15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1 + 0.15) = 1.15

Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:

 Х = 1.0 - 15% ´ 1.0 = 1.0 ´ (1.0 - 0.15) = 0.85

3.    Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = Х + 15% ´ Х = Х (1 + 0.15 ) , Х = 0.87

4.    Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% ´ Х = Х ´ (1.0 - 0.15) , Х = 1 / 0.85 = 1.18

    Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

    Статистические методы расчёта поправок

  Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости  и изменениями каких-либо его характеристик.

  Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата

1.   Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2.   Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.

     В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.

     Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.

Таблица 9.3.   Стоимость объекта с учетом поправок

9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи 

  В этом случае в качестве единиц сравнения применяются следующие единицы сравнения:

1.   Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2.   Общий коэффициент капитализации (ОКК).

 Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

  Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по   сопоставимым продажам  аналогов;

в)  умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

 Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо ´ ВРМа == ПВДо ´ ()/m   (9.1.)        

  где   Цоб     - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

  ПВДо   - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

  ВРМа     - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

  Цiа     - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

  ПВДiа    - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

   m – количество отобранных аналогов.

  Например.      Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются  сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)

Таблица 9.4     Расчет валового рентного мультипликатора.

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5

     Цоб =$150000 * 5 = $750000

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

*            может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

*            в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

*            не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

  Общий коэффициент капитализации

Основные этапы расчета стоимости объекта:

              Подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

              Общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ()/m      (9.2.)

  где   Ккап     - общий коэффициент капитализации;

  ЧОДiа   - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

    Цiа     - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

     m – количество отобранных аналогов.

 Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо  / ()/m      (9.3.)        

 где ЧОДо   - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Например.  Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере $50000.

Таблица 9.5.    Информация о сделках купли-продажи

          Аналоги А и С не могут быть использованы для расчёта, так как у первого величина ЧОД не сопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у второго вообще указан доход за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = $50000 / 0.08 = $625000 .

          Анализ полученных расчётов и  итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости  является анализ произведённых расчётов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1.  Тщательно проверить использованные для расчёта данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2.  Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Каждой скорректированной величине сопоставимой продажи произвольно присваивается условный удельный вес в процентах, так чтобы сумма удельных весов составляла 100%. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Затем скорректированные величины продаж умножаются на свои удельные веса, и полученные результаты суммируются.

          Расчёт среднеарифметической величины оправдан в том случае, если:

·   количество отобранных аналогов минимально;

·   величины их скорректированных цен достаточно близки.

    Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

3. В тех случаях, когда один из сопоставимых объектов продаж существенно ближе к объекту оценки, чем остальные (минимальное число корректировок и абсолютная величина суммарной корректировки), оценщик может выбрать его стоимость в качестве базовой для определения стоимости объекта оценки, не проводя взвешивания.

    Например. Анализ трех сопоставимых продаж и последующее внесение корректировок и “взвешивания”  позволил вывести итоговую цену в 528000$ (табл. 9.6.).

Таблица 9.6.      Выведение итоговой цены

Контрольные вопросы:

1.   Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2.   Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3.   Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оцениваемого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помощью сравнительного подхода?

4.   Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов применения корректировок?

5.   Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?

6.   Какими достоинствами и недостатками обладает метод валового рентного мультипликатора?

7.   Какие основные статистические характеристики используются при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оцениваемого объекта недвижимости в сравнительном подходе?

8.   Дисконтирование и приведение притока средств от инвестиции к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта

1)Чистая текущая стоимость (NPV)

2)Общая ставка дохода (OAR)

3)Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR)

4)Чистый располагаемый доход (NSI)

5)Валовой рентный мультипликатор (GRM)

9. Вид дохода облагаемый налогом по обычным ставкам и может достигать 70% для частных лиц

1)Обычный доход

2)Доход от продажи долгосрочных капитальных активов

3)Налогооблагаемый доход

4)Доход от пассивной деятельности

5)Доход от перепродажи

10.Если стоимость купленных с использованием кредитов активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж является

1)«отрицательным»

2)«нейтральным»

Глава 10 Оценка стоимости машин и оборудования

10.1 Основные понятия оценки машин и оборудования

В настоящее время все более возрастает роль заключений об оценке имущественных прав, выполненных независимыми оценочными компаниями, при принятии собственниками либо менеджерами компаний различных управленческих решений в отношении основных средств (ОС) предприятия. Одним из трудных вопросов стоимостных оценок ОС является анализ влияния стоимости машин и оборудования на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых активов и другие показатели финансово-экономической деятельности предприятия.

Машины и оборудование (М и О) большинства предприятий сильно изношены. Значительная часть М и О по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и (или) экономического устаревания.

При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп М и О (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т. д.).

При этом собственник либо управляющий, как правило, имеет интуитивное представление о стоимости как отдельных ОС, групп, либо всех фондов целиком. Задача оценщика еще на этапе предпроектных работ по оценке - понять, насколько интуитивные представления заказчика совпадают с реальностью. В результате дальнейших работ по оценке подробные расчеты должны подтвердить выводы оценщика, полученные из экспресс-анализа. Одним из главных препятствий на пути оценщика, как правило, стоит невозможность получения полного перечня исходных данных (их более 50 наименований) и отсутствие однозначной идентификации объекта оценки.

Еще недалеко то время, когда вторичного рынка имущества практически не существовало, впрочем, как и первичного. После приобретения по разнарядке оборудования, оно, как правило, оседало у своего первого же владельца вплоть до списания. В редких случаях происходила смена владельца (так же, как и при его приобретении, осуществлявшаяся по распоряжению "сверху"). Оборудование передавалось безвозмездно "с баланса на баланс", в лучшем случае оно продавалось по фиксированной расчетной цене - остаточной стоимости.

В настоящее время можно смело утверждать, что имущественный рынок, первичный и вторичный, действует и оборудование на нем является наиболее распространенным и активным товаром. Появился рынок - появилась потребность в оценке. Оценка в свою очередь выдвинула требования в четкой идентификации объектов оценки. Идентификация - это выявление технических характеристик и свойств объектов и отнесение их к определенному классу (группе) основных средств. Эта информация впоследствии служит исходными данными для расчетов стоимости объектов (табл. 10.1). Учитывая большое разнообразие и количество единиц оборудования даже в пределах одного среднего предприятия, очевидно, что эта задача стала одной из самых ответственных и трудоемких в процессе оценки.

Таблица 10.1- Перечень исходных данных, используемых в различных методах оценки оборудования

Объекты оценки машин и оборудования

Рынок машин и оборудования широко структурирован, и каждая группа оборудования имеет свой сектор имущественного рынка.

Значительная часть машин и оборудования в силу своей специфичности или специфичности производства, в котором оно занято, имеет ограниченный открытый рынок. В целом рынок машин и оборудования очень подвижен по сравнению с рынком недвижимости, что объясняется систематическим активным обновлением ассортимента машиностроительной продукции и выпуском более совершенных образцов взамен морально устаревших. Принадлежащие предприятию и эксплуатируемые им машины и оборудование относятся к основным фондам и являют собой совокупность материально-вещественных ценностей, которые используются в течение длительного времени в натуральной форме в качестве средств производства.

Первичным объектом оценки является инвентарный объект - законченный предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к оцениваемому объекту.

В инвентарный объект, относящийся к силовым и рабочим машинам, производственному оборудованию, входят: фундамент, все приспособления к ним, принадлежности, приборы, индивидуальные ограждения и собственно сама машина или технологическое оборудование.

Таким образом, объектами оценки машин и оборудования могут быть:

1. Функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки;

2.Технологические комплексы, объединяющие в соответствии с технологическим процессом технологические машины и вспомогательные устройства в поточные и автоматические линии;

3.Машинный или станочный парк производственного структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов.

Машины и оборудование по выполняемому ими назначению в хозяйственной деятельности определяются как активная часть основных фондов, а недвижимость (здания и сооружения) - как пассивная часть.

Виды рыночной стоимости машин и оборудования

Конечная цель оценки - расчет на конкретную дату обоснованной стоимости объектов - в существенной мере зависит также от ситуации на рынке. В зависимости от ситуации в экономической, политической, торговой и производственной сферах возникает потребность в определении различных видов стоимости. Ситуация оценки - это конкретные обстоятельства и условия, вызвавшие необходимость оценки.

Оценка стоимости оборудования и машин обычно требует оценки таких видов стоимости, как рыночная стоимость, стоимость первоначальная, восстановительная, остаточная, ликвидационная, утилизационная и страховая.

Понятие рыночной стоимости лежит в основе всей оценочной деятельности. Определение этого вида стоимости сформулировано в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в РК": "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Международная практика оценки машин и оборудования предполагает использование трех видов рыночной стоимости:

обоснованная рыночная стоимость при продолжающемся использовании;

обоснованная рыночная стоимость установленного оборудования;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14