Учебное пособие: Оценка бизнеса

  Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

  Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

  Вторая группа принципов оценки  обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности и сбалансированности.

  Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

  Как известно процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле .

Таблица 7.1. -  Остаточная продуктивность земли

  Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена колебаниям.

  Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

  Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированный между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

  Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на  них. Он означает, что физические элементы земельной недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов земельной недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, на разбиение земельного массива на отдельные участки;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Третья группа принципа оценки земли отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

  Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках, в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

  Спрос (D) на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, подразделяющихся на:

Экономические – темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др;

Демографические – численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, размер семьи и др;

Природно-климатические – продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, формы участка) и др;

Административные – территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение (S) земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде представлено на рис.7.2.

  В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по категориям пользователей.

Цена   

                 S            

                 P                                            D

                                            Q                                                          Количество

Рис. 7.2.. Взаимодействие спроса и предложения на землю

  Таким образом предложение земельных участков, пользующихся наибольшим рыночным спросом – земли под застройку, - имеет тенденцию к росту за счет сокращения лесного фонда и земель запаса. Графически кривая предложения земель указанной категории не является вертикальной линией, то есть абсолютно неэластичной, а имеет низкую эластичность (см. рис.7.3).

           Цена  

                                    S

                 p1                                                                        D2

                 p2                                                                         D

                                      Q         Q1                                         Количество

Рис. 7.3. Предложение земель

  Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах и за их пределами, в центре и на окраине городов. Вследствие неразвитости земельного рынка и наличия ограничений на всех уровнях административной власти, цены на землю пока еще недостаточно отражают требования принципа спроса и предложения.

  Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

  Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, т вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

  Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

  Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

  При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты,  существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке.

  Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и внешнего окружения.

  Влияние вышеуказанных принципов оценки обобщает принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности имущественного комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки стоимости земли.

  Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

  ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

  ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

             7.2.   Методы оценки земли                  

Экономическое содержание доходного подхода. Доходный подход к оценке земельных участков включает ме­тоды, позволяющие получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В ос­нове доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других вы­год. При этом стоимость земельного участка может быть определе­на путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или дисконтирования ожидаемых будущих доходов и вы­ручки от последующей перепродажи.

Капитализация представляет собой деление дохода от исполь­зования земельного участка на соответствующую ставку капитали­зации, в результате чего величина дохода превращается в стои­мость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации основаны на использовании следующей формулы:

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Исполь­зование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ и финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как рет­роспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложе­ния. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расче­тах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на оди­наковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных, то же самое относится и к учету налогообложения.

Метод прямой капитализации дохода

Доходный подход включает метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам, или метод дискон­тированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определе­нии дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определе­нии потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис­пользуется редко. При использовании метода прямой капитализа­ции дохода необходимо определить величину дохода и ставку ка­питализации.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, полу­чаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение величины ставки капитализации. В отличие от ставки капитализа­ции, рассчитываемой для изнашивающейся недвижимости (зданий, сооружений и т.п.) и состоящей из двух частей - ставки дохода и возмещения капитала, ставка капитализации для земли включает только первую часть.

На практике сложилось три подхода к расчету ставки капи­тализации, первоначально разработанных для капитализации зе­мельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это рассмотрение земельного участка как раз­новидности денежного капитала и соответственно производят рас­чет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3%-средняя учетная ставка в Испании.

Второй подход - расчет ставки капитализации методом куму­лятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Алматы. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку - например, процентную ставку банка по валютным вкладам;

региональный риск;

• риск ликвидности- это риск, связанный с возможностью, возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравниваемых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену прода­жи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам сопоставимых земельных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации отно­сятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных зе­мельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, принося­щих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализа­ция земельной арендной платы. Под арендой понимается пре­доставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или фи­зическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации по­лучают из анализа рыночной информации о ценах продажи участ­ков земли, аналогичных оцениваемому участку или величин аренд­ной платы.

Распределение дохода между земельным участком и расположенными на нем зданиями и сооружениями

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, при­ходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточ­ной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управле­ния, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов до­ход приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований в доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть применен для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

Экономическое содержание сравнительного подхода

Сравнительный подход широко используется в странах с раз­витым земельным рынком, особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Подход основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения. Сравнительный подход пред­полагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и ме­стоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплачен­ные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных по­купателей.

 Основные этапы метода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж включает следующие этапы.

Этап 1. Выявление недавних продаж: сопоставимых объ­ектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оцен­щик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секто­ра, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землеполь­зования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельно­го участка относятся:

·     зонирование и разрешенные варианты землепользования;

·     потребительские свойства земель;

·     местоположение;

·     передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного субъекта для данного сегмента земельного рынка включают:

·     инвестиционную мотивацию;

·     платежеспособность;

·     социально-юридический статус;

·     источники и формы финансирования;

·     предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельные участки делятся на:

·     используемые для целей садоводства и огородничества;

·     используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

·     используемые для индивидуального жилищного строи­тельства;

·     используемые для строительства гаражей;

·     под объектами коммерческой недвижимости и т.п.

После сегментирования оценщик выявляет недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, собирая информацию о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участ­ков может классифицироваться по однородным группам, исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный ва­риант землепользования, потребительские свойства. Это позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. В мировой практике метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трех не­давних сделок или на текущих ценах шести предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации в целях повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки про­изошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтвер­ждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.      

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогич­ные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначе­ние. Для определения возможного использования объекта оценки сле­дует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое ис­пользование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с уча­стками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых уча­стков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо вне­сти поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж срав­ниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: "За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?" Когда срав­нимый земельный участок уступает оцениваемому участку, факти­ческая цена продажи первого должна быть увеличена до той вели­чины, за какую он был бы продан, обладая более высокими харак­теристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими про­данными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча­стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравне­нии земельных участков обычно рассматривают шесть элементов.

Права собственности. Поправка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи, корректировка на которые отражает не­ типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, когда продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой про­дажи аналогов, определяется,  осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, учитывающая динамику
цен продаж на данный вариант землепользования, и другая – на местоположение земельного участка. Поправки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособ­ность участков на рынке по физическим, социальным, экономиче­ским и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких случа­ях, когда участок расположен на краю района и на него воздейст­вуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необхо­димо провести анализ возможных различий между этими района­ми. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на основе анализа парных продаж.

6. Физические характеристики. В процессе сравнения выяв­ляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых зе­мельных участков, наиболее точная корректировка на отличия фи­зических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависи­мость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объеди­нений граждан.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей.

Например, стоимость земельного участка - 600 дол.
за одну сотку или стоимость жилья - 700 дол. за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за I га - при продажах больших массивов земли сель­скохозяйственного или лесного назначения под промышленное ис­пользование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 кв. м - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, к другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за один фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонирова­нию обычно ограничивают плотность застройки на различных уча­стках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что це­на котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешен­ных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Вели по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому значению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от дру­га по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, которой позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.

Преимуществом метода единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого зе­мельного участка. После внесения корректировок в цены отобран­ных аналогов, полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой рас­чет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата берет­ся формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка рас­сматривают следующую информацию:

1.   титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

2.   категорию земель, в границах которых расположен земельный участок;

3.   физические характеристики участка;

4.   данные о взаимосвязи участка с окружением;

5.   экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками таких данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками: риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью; ипотечные кредитные организации;/оценочные фирмы; периодическая пе­чать и другие источник. При этом необходимо меть в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки - это цены продавца, которые выше фактических
цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объек­тивной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой ин­формации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает не­удовлетворительные результаты в условиях высоких темпов ин­фляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопостави­мых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточ­но для использования метода сравнения продаж, приходится обра­щаться к косвенным менее надежным способам. Успешное их при­менение требует проведения тщательного анализа исходной ин­формации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса (или соотнесения), который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует опреде­ленная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на установлении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Це­на продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью со­оружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансирован­ности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосво­енных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастро­енных земельных участков. Определив типичное соотношение ме­жду стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных зе­мельных участков в районе, где производится оценка.

Оценка земельного участка на основе затратного подхода

Экономическое содержание и основные этапы метода изъятия

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благора­зумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемле­мый для строительства период. Затратный подход включает метод изъятия, метод определения затрат на освоение и оценку по затра­там на инфраструктуру.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стои­мость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного уча­стка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений, за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия.

Первый этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравни­тельных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости аналогичных объектов недвижимости (жилого дома, офисного, торгового или складского здания, коттеджа и т.п.).

Второй этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости мо­гут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость за­мещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же панировке, но в текущих ры­ночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства не­возможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость за­мещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта в той же полезности, но с исполь­зованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издерж­ками на строительство точной копии объекта, а стоимость замеще­ния - издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых из­держек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строитель­ного оборудования и материалов, заработную плату рабочих, стои­мость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним от­носятся: затраты на проектирование, подготовку территории строи­тельства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за ис­пользование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Третий этап. Определение величины физического, функцио­нального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, то есть потери их элементами своих первоначальных свойств. Физи­ческий износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к плани­ровке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитекту­ры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зда­ний, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в резуль­тате негативных изменений в области земельного законодательст­ва, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и др.

Физический и функциональный износ делится на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

Четвертый этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получе­ния их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

Пятый этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем изъятия (вычитания) из рыночной стои­мости объекта недвижимости в целом (жилого дома, офисного или торгового здания, складского сооружения, коттеджа) остаточной (фактической) стоимости строений.

Для более точной оценки стоимости земельных участков мето­дом изъятия целесообразно использовать данные по нескольким однотипным объектам недвижимости, которые необходимо скор­ректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех за­трат на дату оценки.

Достоинством метода изъятия являются его ясность и доказа­тельность заложенных в нем принципов. Он широко применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные дан­ные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными зе­мельными участками.

Метод изъятия приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соот­ветствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода изъятия заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооруже­ний, возраст которых превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недви­жимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Притом в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 Метод определения затрат на освоение

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастро­енной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земель­ные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, та­ким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разде­ление земельного массива на отдельные участки. Разбивка большо­го земельного массива на отдельные участки - широко распростра­ненная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема Определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает произ­водственные и торговые операции. На застройку жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы применения метода определения затрат на освоение.

Первый этап. Определение размеров индивидуальных участ­ков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

Второй этап. Расчет стоимости освоенных участков.

Данный расчет осуществляется или путем анализа сопостави­мых участков, которые недавно были аналогичным образом освое­ны, или методом сопоставимых продаж.

Третий этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.

Затраты на освоение включают: инженерные расходы по рас­чистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и комму­нальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, стра­хования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

Четвертый этап. Вычет затрат на освоение и вычет предпри­нимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от прода­жи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпри­нимательскую прибыль.

Пятый этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу; выбор ставки дисконтирования, которая от­ражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи; дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для по­лучения текущей стоимости неосвоенной земли.

Оценка земли исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. К таким затратам относятся инженерная подготовка территории, издержки на созда­ние и ремонт систем водоснабжения, канализации, теплоснабже­ния, электроснабжения газоснабжения, телефонизации, строитель­ство улично-дорожной сети и объектов социально-культурного на­значения. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину указанных затрат на воспроизводство улуч­шений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцени­ваемый земельный участок.

Глава 8. Виды недвижимого имущества и  его оценка

8.1. Понятие и признаки недвижимости.

Употребляя термин "недвижимость" мы считаем, что прекрасно понимаем о чем идет речь. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юри­дической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особеннос­тями экономического развития страны, сложившимся историческими традициями        и другими условиями.    

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, те. каткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом, суммой знаний о пред­мете. У нас, как и в других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан к недвижи­мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: здания, сооруже­ния, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно). В то же время казахстанское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты), это связано с це­лесообразностью распространения на них специального правового режима, уста­новленного для действительно недвижимых объектов, называемых  "имуществен­ный комплекс" (табл.8.1).  

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14